相続した家賃収入を確定申告する方法と税金対策について
被相続人の家賃収入に対する確定申告の考え方
相続人の方は被相続人の代わりに確定申告(準確定申告)をおこないます。
被相続人が亡くなる日までに被相続人が稼いだ家賃収入から不動産所得の計算が必要です。
不動産所得とは、家賃収入－経費の余りです。
被相続人が亡くなる日までに稼いだ家賃収入は相続財産にカウントされます。
準確定申告とは
所得税は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について計算し、その所得金額に対する税額を算出して翌年の2月16日から3月15日までの間に申告と納税をすることになっています。
しかし、年の中途で死亡した人の場合は、相続人（包括受遺者を含む。以下「相続人等」といいます。）が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。これを準確定申告といいます。 引用：国税庁
準確定申告が必要な方・すべき人・したほうが有利な方
※準確定申告は確定申告の考え方と同じです。
準確定申告が必要な方
・被相続人の給与所得や退職所得以外の所得額が20万円を超える場合
・2か所以上から給与を受け取っていた場合
・事業所得や不動産所得がある場合
などが該当します。
被相続人が年金受給者だった場合
・年金の年間受給額が400万円を超える
・年金以外の不動産所得や株の利益など20万円を超える
なら準確定申告が必要です。
準確定申告が不要な方
被相続人が給与所得者で、1つの勤務先から給与が2,000万円以下の場合です。
被相続人に給与所得しかない場合、最後の給与を支給する際に、勤務先で年末調整を行うため、準確定申告が不要になります。
また被相続人が年金受給者の場合、年金の年間受給額が400万円以下、かつ年金以外の不動産所得や株の利益などを合計した所得金額が20万円以下であれば、準確定申告が不要です。
準確定申告が不要でも、確定申告した方が有利になる方
給与所得があった被相続人の場合、原則として勤務先で年末調整(確定申告と同じ)を受けるのですが、生命保険料控除や地震保険料控除、医療費控除、配偶者控除、扶養控除などの金額が含まれていない可能性があります。
これは、亡くなった方の状況を勤務先で確認することができないためです。
相続人が準確定申告を行い、後から所得控除の金額を計上すれば、すでに徴収された所得税額から税金を取り戻すことが可能です。
特に亡くなる直前まで入院したり通院したりして多額の医療費が発生している場合もあるため、確認しておきましょう。
準確定申告の注意点
申告期限
相続発生時から4か月以内に必要です。
相続人が２人以上いる場合
(1)各相続人等が連署により準確定申告書を提出する
(2)他の相続人等の氏名を付記して各人が別々に提出する
いずれの場合も「死亡した者の令和○年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告書付表」を作成し添付する必要があります。
提出先
被相続人の死亡当時の納税地の税務署長に提出します。
例）被相続人が東京新宿区の場合、新宿税務署へ提出します。
還付金がある場合
還付される(戻ってくる)税金がある場合は、相続人の預金口座に入金されます。
複数の相続人がいる場合、準確定申告の時点で相続分が決まっているのであれば、その相続割合にしたがって還付金を受け取ります。
一方、準確定申告を行う時点では相続分が決まっていない場合も多く、この場合は法定相続分にしたがって還付金を受取ります。
相続人の家賃収入に対する確定申告の考え方
相続人が被相続人に代わって確定申告することを準確定申告といいました。
ここでのポイントは「相続人に権利が移った家賃収入を(相続した人の)誰がどのように確定申告するのか」です。
死亡後に発生した家賃収入は誰のもの？
被相続人が保有していた不動産から発生する家賃収入について、死後は誰のものになるのか、判定基準を確認しましょう。
遺言書がある場合
その遺言で指定された相続人の家賃収入となります。
1つの物件について複数の相続人を指定している場合、その複数の相続人で家賃収入を分割します。
遺言書がない場合
被相続人が保有していた物件について遺産分割協議を行う必要があり、その協議によって所有者となった相続人の収入となります。
ただし、遺産分割協議が成立するまでの間は、相続財産は法定相続人の権利となるため、家賃収入も法定相続分にしたがって分割します。
死亡後に発生した家賃収入は誰が確定申告すべき？
死亡後に発生した家賃収入を確定申告するのは、実際に家賃収入を受け取った相続人です。
遺言により所有者が指定されている場合、指定された相続人が確定申告を行います。
また、遺産分割により新たな所有者となった相続人も確定申告が必要です。
遺産分割協議が終わっていない場合
注意が必要なのは、遺産分割協議が成立するまでに発生した家賃収入です。
遺産分割協議が成立するまでは、相続財産は法定相続人の共有財産とみなされるため、すべての法定相続人に確定申告義務が発生します。※配偶者、子、孫の法定相続人が確定申告を行います。
相続人で確定申告が必要な方・すべき人
給与収入がある方
相続した賃貸不動産から家賃収入が発生します。この家賃収入から経費を引くと不動産所得が求まります。
給与所得がメインの方は、給与所得以外の不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。
事業所得などがある方
自営業の方で事業所得がメインの方、あるいは不動産所得のみの方は、不動産所得の金額に関わらず確定申告を行うのが原則です。
不動産所得が赤字でも申告する理由
不動産所得がマイナスになった場合、確定申告をすれば給与所得や事業所得で支払った税金を損益通算により還付してもらうことも可能です。
青色申告を行っている方
トータルの所得金額がマイナスの場合、確定申告義務はありませんが、青色申告を行っている場合は損失を翌年以降に繰り越すことができるため、青色申告しておきましょう。
複数人で家賃収入を分割した場合の対応方法
不動産物件を複数の人で相続することは、実際によくあることです。
この場合、不動産所得の計算はどのように行うのでしょうか。
たとえば、年間800万円の家賃収入が発生する物件を、配偶者と子供2人で法定相続分にしたがって相続した場合を考えてみましょう。
この場合、法定相続分は配偶者1/2、子供はそれぞれ1/4となるため、個別の家賃収入は、配偶者800万円×1/2＝400万円、子供はそれぞれ800万円×1/4＝200万円となります。
この時、必要経費の金額も法定相続分にしたがって個別に計算する必要があります。
固定資産税や減価償却費のほか、管理費や修繕費などがある場合は、それぞれ法定相続分で個々に分割して、それぞれが不動産所得の金額を計算します。
法定相続後に遺産分割協議を行った場合どうなる？
1つの物件について、途中で確定申告すべき人が変わることがあります。
たとえば、遺産分割協議が成立するまでに時間がかかり、その間に確定申告の期限を迎えてしまう場合です。
遺産分割協議が相続後すぐに成立しなかった場合、法定相続分にしたがって不動産所得の計算を行い、確定申告を行う必要があります。
その後、遺産分割で法定相続分とは異なる分割方法が成立した場合、その遺産分割協議で決定した相続人に不動産所得が発生します。
法定相続分と遺産分割協議分で権利が異なる場合、支払った税金を返してほしいなどの理由があっても、後から申告内容を修正することはできません。
遺産分割協議が整い、分割が確定した場合であっても、その効果は未分割期間中の所得の帰属に影響を及ぼすものではありませんので、分割の確定を理由とする更正の請求又は修正申告を行うことはできません。 引用：国税庁
※相続不動産の遺産分割協議は速やかに行いましょう。
相続人が家賃収入の確定申告で必要なこと
経費の計算
家賃収入の確定申告には、収入に対する不動産所得を求めるため経費の計算が必要です。
賃貸不動産に必ず発生する経費には、固定資産税や減価償却費があります。
被相続人が亡くなって、相続人が相続した年の固定資産税や減価償却費の算出方法に注意しましょう。
固定資産税
固定資産税の納税通知書は、不動産の所在地に属する市区町村の役所から、毎年4月～5月頃に発送されます。支払いタイミングは5月,7月,12月,翌年2月の4回です。
相続人の方は実際に固定資産税を納付した状況にあわせて、被相続人の経費とするか、あるいは相続人の経費とするかを選択できます。
たとえば、被相続人が年内に支払った固定資産税は被相続人に属する経費として準確定申告を行います。
一方で相続人が残りの固定資産税を支払った場合、相続人に属する経費として確定申告を行います。
準確定申告と確定申告で異なる取り扱い
被相続人が亡くなった後に納税通知書が到着した場合、準確定申告において固定資産税の金額を必要経費とすることはできません。
その代わり、相続人の確定申告において経費にすることが可能です。
減価償却費
準確定申告において計上する減価償却費は、1月1日から亡くなる日までの期間の月数で按分しなければなりません。1か月未満は1か月としてカウントします。
相続人の確定申告で計上する減価償却費の計算においては、取得価額や取得時期、耐用年数などはすべて被相続人から引き継ぎます。
被相続人と同じく、相続した日から12月31日までの期間の月数で按分します。
＝＞計算方法は運用状況によって異なるため税理士に相談しましょう。
被相続人と相続人の減価償却費の按分イメージ
亡くなった日が5月20日とすると、被相続人の償却期間は1月～５月の5か月間となり、相続人の償却期間は５月～１２月の8か月となり、合計すると13か月分の償却となりますが、税務上は正しいものとされます。
税額を求める不動産所得を計算する
不動産所得の金額は、「家賃収入－必要経費」で計算します。
必要経費には、固定資産税や減価償却費のほか、管理費や修繕費などが含まれます。
被相続人の確定申告も参考にしながら、ペナルティーを受けないように正しく計算しましょう。
なお、給与所得者の場合は、この不動産所得の金額が20万円を超える場合、確定申告義務が生じます。
確定申告書類の作成
確定申告義務がある場合、あるいは確定申告をした方が有利になる場合には、確定申告書類を作成して、申告を行います。
不動産所得がある場合、確定申告書B を使って申告します。
申告用紙は、税務署の窓口で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
また、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」や「無料のクラウド会計ソフト」を利用すれば、必要な数字を入力するだけで、所得金額や税額を自動で計算してくれます。
確定申告書類の提出および納税
確定申告書を作成したら、管轄の税務署に提出します。
記入した書類を郵送も可能です。
また、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すれば、マイナンバーカードを利用した電子申告も可能です。
所得税額が発生した場合は、その税額を申告期限までに銀行などで納付しなければならないため、忘れないようにしましょう。
相続した賃貸不動産と家賃収入の税金対策
青色申告の申請を行う
被相続人が青色申告を行っていたとしても、相続人が自動的にその地位を引き継ぐわけではありません。
相続人が青色申告を行うためには、新たに青色申告の承認申請を行う必要があります。
相続人が相続した年から青色申告を行うためには、青色申告承認申請書の提出期限に注意しましょう。
青色申告の申請期日(※税務署へ提出)
①1/1～8/31に亡くなった場合は、亡くなった日から4か月以内
②9/1～10/31に亡くなった場合は、その年の12/31まで
③11/1～12/31に亡くなった場合は、翌年の2/15まで
なお、青色申告が認められれば、最大65万円の特別控除が認められるほか、赤字となった場合には翌年以降への繰り越しができ、30万円未満の消耗品を一括で経費にできる特例(少額減価償却資産の特例)が認められるなど、大きな節税効果が得られます。
相続した家賃収入を確定申告する方法まとめ
相続した家賃収入の確定申告は２パターンあり、被相続人に属する家賃収入は相続人が準確定申告を行います。
一方で、相続した不動産から生じる家賃収入は、相続人各自で確定申告を行う必要があります。
確定申告の方法について、身近な税理士に相談しましょう。
