家賃収入の確定申告どうする？不動産の経費と節税対策について
家賃収入と賃貸収入の確定申告とは
確定申告とは、1年間の所得金額を求め、所得税の計算をすることです。
税務署は不動産オーナーの家賃収入や賃貸収入を把握していないため、自ら不動産所得を計算し、税務署に申告のち納税します。
各事業者は、どれだけの収入が発生し、いくら経費を使い、どれだけの所得が発生したのか報告する義務を確定申告で果たします。
年末調整と確定申告の違い
年末調整は会社が個人の所得を税務署へ申告する作業です。税法上、給与を支払う事業者は従業員に代わって納税するように定められています。
一方で、会社に関係のない家賃収入は、個人で確定申告を行う必要があります。
年末調整は会社が行う申告納税であり、確定申告は事業者が申告納税する作業です。
確定申告を行う場合は、税法のルールを知っておかなければなりません。
税法を知らずに税金計算を行えば、後からペナルティが課される可能性もあります。
逆に節税のルールを知らずに多くの税金を支払った場合でも、税務署は何も教えてくれません。
そのため、納税者は正しく確定申告して、利益を最大化する工夫が必要です。
家賃収入や賃貸収入の確定申告が必要な方
家賃収入や賃貸収入は不動産所得となります。
給与以外の不動産所得が年間20万円を超える方は確定申告が必要です。
不動産所得は、「収入－必要経費」で求めた金額です。
給与をもらっていない人で不動産所得がある方は、不動産所得の金額がプラスになった場合、確定申告が必要です。
確定申告が不要の方
不動産所得の金額がマイナスの場合、確定申告不要です。
給与をもらっている方で、不動産所得が年間20万円以下の場合、確定申告が不要です。
給与をもらっている方で、不動産所得の金額がマイナスになった場合、確定申告することで、既に納めた所得税を取り戻すことが可能です。
家賃収入や賃貸収入に対する確定申告の流れ
事前に準備するもの
家賃収入や賃貸収入の確定申告に必要な書類を解説します。
①申告書類
確定申告書Bや収支内訳書（不動産所得用）を国税庁のホームページからダウンロードするか、税務署で入手します。
青色申告を行う場合は、収支内訳書の代わりに青色申告決算書（不動産所得用）を準備します。
②不動産収入の計算に必要なもの
不動産収入の金額を計算するために、賃貸借契約書を準備します。
不動産業者が毎月、家賃の明細書を発行している場合、その書類で家賃収入の金額を確認します。
実際の入金状況については、通帳を確認しましょう。
③経費の計算に必要なもの
減価償却費を計算するためには、建物の取得価額が必要なため、売買契約書を準備しておきます。
その他、不動産業者から毎月交付される明細書には、管理費や修繕費などの経費が記載されているため、1年分の明細書を集計して、必要経費の金額を計算します。
借入金がある場合は、銀行が発行する借入金の返済予定表を用意しておきましょう。
④そのほかの書類
給与所得がある場合は、勤務先から発行された源泉徴収票を用意しておきます。
そのほか、医療費控除の適用を受けたり、ふるさと納税を行ったりしている場合には、控えや明細を準備しておきましょう。
申告書類を作成する
確定申告書を作成するためには、会計帳簿の作成が必要です。
手書きで作成するのは難しいため、確定申告専用のクラウド会計ソフトが便利です。
パソコン操作が面倒だったり、入力が難しい場合には、税理士に依頼すること可能です。
なお、税務署で税務署員に質問することもできますが、申告書の作成に必要な作業を依頼したり、節税方法を聞き出すことはできないため、注意が必要です。
書類を提出する
作成した申告書類は、管轄の税務署に持参、または郵送も可能です。
会計ソフトで作成した申告書を電子データとして税務署に送信することも可能です。
税理士に依頼する場合、申告書の作成のみならず、書類の提出まで代行します。
税金を納税する
確定申告で算出した税金を銀行へ行き納税します。
事前に納付書を税務署の窓口や銀行で入手しておきましょう。
また、毎年税金が発生するのであれば、指定の口座から自動的に引き落とされる振替納税の手続きが便利です。
家賃収入や賃貸収入に対する確定申告の計算方法
家賃収入に含める売上の例
家賃収入に含まれる金額には、毎月発生する家賃のほかにも様々なものがあります。
礼金や更新料、返還しない保証金や敷金も家賃収入に分類されます。このほか、駐車場代や自販機の設置料などの収入も売上に計上します。
家賃収入にかかる経費の例
不動産所得の必要経費には、固定資産税、不動産取得税、減価償却費、借入金利子、修繕費、管理費などが該当します。
借入金利子の金額は、銀行が発行する借入金返済予定表を使って計算します。
預金通帳で元金の返済と支払利子が区分されていない場合、利子の金額が分からないため、注意が必要です。
固定資産税の金額は、市町村から送られてくる課税明細書を確認するか、支払った際の納付書を確認します。
税務調査へ経費を否認されるリスクがあります。
国に経費を認めてもらうため、支払った際の請求書や領収書を保存しておく必要があります。
給与と家賃収入に対する確定申告の考え方
給与と家賃収入がある場合、給与と家賃収入を合計した所得から所得税および住民税の金額を計算します。
通常、給与に対する所得税、住民税は会社の年末調整により計算されます。
一方で家賃収入に対する所得税および住民税は、所得税の税率(国税庁No.2260)に基づいて自分で計算します。
例）家賃収入に対する税金の算出イメージ
家賃収入(100万円)－経費(10万円)＝不動産所得(年間90万円)
90万円×所得税率5%＝4万5千円が所得税になるイメージです。
90万円×住民税率10%＝9万円が住民税になるイメージです。
なお、不動産所得がマイナスとなった場合、給与所得と損益通算(合算)することで、既に支払った税金を還付してもらうことができます。※国から個人に支払い過ぎた税金の一部が戻されます。
年金と家賃収入に対する確定申告の考え方
年金を受け取っている場合、雑所得が発生します。
年金と家賃の合計所得から所得税および住民税の金額を計算します。
例）家賃収入と年金に対する税金の算出イメージ
家賃収入(100万円)－経費(10万円)＝不動産所得(年間90万円)＋雑所得(年間100万円)
190万円×所得税率5%＝9万5千円が所得税になるイメージです。
190万円×住民税率10%＝19万円が住民税になるイメージです。
なお、雑所得はマイナスになっても他の所得金額と損益通算することはできません。
家賃収入や賃貸収入で経費にできないもの
「経費にできる、できない」の線引きは事業に直接関係しているか否かです。
税務調査で経費の説明を求められますが、説明不十分だと経費を否認されます。
社会通念上、その経費は適切か否か税理士など専門家に意見を求めることも大切です。
プライベートな生活費
家賃収入の経費にできるのは事業に直接必要なものに限られます。
個人的な食費など、プライベートな支出は事業に不要なため、必要経費になりません。
なお、物件管理用のパソコン購入費用など、事業用とプライベート用で併用するような場合、事業で使用する割合を経費にすることが認められています。
住宅ローン控除(税額控除)
不動産所得に対して住宅ローン控除は適用されません。住宅ローン控除は、マイホームを購入した際に住宅ローンの残高に応じて税額が控除されるものです。
賃貸物件を購入した際に、銀行ローンを利用することがありますが、このようなローンについては、マイホームを購入しているわけではないため、住宅ローン控除を受けることはできません。
所得税や住民税
所得税や住民税は必要経費にはなりません。
これらの税金は、個人事業を行っていなくても発生するものであり、事業の収入を得るために必要なものではないためです。
一方で、事業に関係のある固定資産税や不動産取得税などは必要経費になります。
家賃収入や賃貸収入の節税対策
不動産経営を行っている場合、税引き後のキャッシュフローが１番気になるポイントです。
不動産所得の節税を行うためには、経費や税負担を減らす特例をより多く用いるノウハウが求められます。
例えば、青色申告を行えば、最大で65万円、事業的規模の要件を満たさなくても10万円の特別控除が認められます。
不動産で税引き後のキャッシュを最大化するには、税法をよく理解し、法律違反にならない適切なアプローチが大切です。
青色申告には「５棟１０室」の条件があったり、判断を誤ると後々税務調査で多大な損害を被るリスクがあるので注意しましょう。
個人の不動産を法人に移して税率をマネジメントする方法など、税理士から聞き出すことが、節税ノウハウを養う最善策です。
より多くの専門家と話して独自のノウハウを会得することをおすすめします。
