アパート経営で相続税が下がる理由・相続後の注意点とは
相続財産に占める不動産の割合が大きい方にとって、アパート経営による相続税対策は有効とされてきました。なぜ賃貸アパートが相続税対策になるのでしょうか？また、アパートを相続した場合に考えておくべきことはあるのでしょうか？この記事では、家族がアパート経営をしている場合や相続対策が必要な方向けに、アパートによる相続対策の仕組みや対策について解説しております。
相続税評価額とは
相続財産はそれぞれの「評価額」によって相続税が計算されます。評価額の考え方は現金、有価証券、不動産など財産の種類によって異なります。相続対策を考えるうえで、評価額という概念を理解することは重要です。
現金よりも不動産のほうが相続税における価値が低くなる
相続税評価額とは、相続税・贈与税の課税の基準となる相続財産の価格を表します。相続税評価額は原則として被相続人の死亡時の取引価格となります。しかしこれには例外があり、代表的なものが不動産の評価方法です。土地や建物は相続開始時点の取引価格ではなく、国税庁が定めたそれぞれの評価方法で評価を行います。土地や建物の相続税評価額は、実際に取引される価格より低くなる傾向にあります。
土地にかかる相続税の評価方法
土地の相続税評価は、相続税路線価を用います。相続税路線価の目安は、周辺の地価公示価格の約80％です。路線価は、国税庁ホームページ の「路線価図」で確認できます。路線価が定められていない地域の評価は、倍率方式によって求めます。
建物にかかる相続税の評価方法
建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。建物の固定資産税評価額は、建築費の50～70％程度の金額です。
アパートや不動産の相続税が下がる仕組み
一般的に不動産の相続税評価額は、実際の取引価格より低く評価されます。相続する土地にアパートを建てることでさらに相続税評価を下げることが可能です。アパートを建てることで相続税が下がる仕組みについて解説します。
アパートにおける『土地部分』の相続税評価
自由に処分ができる自宅の敷地などを「自用地」といいます。一方、「貸家建付地」はアパートなどの賃貸物件が建っている敷地です。貸家建付地の相続税評価額は以下の計算式で求めます。
貸家建付地の相続税評価額 ＝ 自用地の相続税評価額 × （1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 借地権割合とは：土地の権利のうち借地が占める割合
- 借家権割合とは：建物の価値に占める借家権の割合
- 賃貸割合とは：賃貸物件の専有部分の床面積のうち、入居中の部分の割合
アパートにおける『建物部分』の相続税評価
アパートやマンションのように家賃を得るために第三者に貸し付ける建物のことを、「貸家」といいます。貸家の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。
貸家の相続税評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借地権割合 × 賃貸割合）
更地やマイホームより賃貸アパートのほうが相続税は少なくなる
相続財産の評価額は流動性が高いものほど高くなります。流動性とは、「現金化のしやすさ」を表します。土地は現金よりも流動性が低いため、評価額が低くなります。さらに同じ土地でも自用地よりも貸家建付地のほうが処分の自由度が低いため、評価額が下がるのです。このことを利用して、自己所有の敷地に賃貸アパートを建てると、土地も建物も相続税評価額が下がります。特に相続財産に占める土地の割合が多い方には有効な相続税対策です。
アパートに対する相続税評価額の計算例
ここでは、アパートの相続税評価額の計算例を解説します。賃貸割合の違いによる評価額も比較しますので、参考にしてください。
（例１）部屋数10室の賃貸アパートの例
試算の前提条件は次のとおりです。
- 土地面積：300㎡
- 部屋数：10室（各室の面積はすべて同一とする）
- 入居状況：8室入居中
- 路線価：100B
- 補正値：簡略化のために省略
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
路線価「100B」の「100」とは1㎡あたりの千円単位の路線価です。「B」はその道路に面する土地の借地権割合を意味しています。
借地権割合は次のように定められています。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
なお、借家権割合は全国一律30%です。
土地（貸家建付地）の相続税評価額
この事例の土地の自用地評価額は3,000万円（100千円×300㎡）です。
アパートが建っている土地は貸家建付地として評価するため、相続税評価額は次のように求めます。
自用地評価額3,000万円×（1－借地権割合B（80％）×借家権割合30％×賃貸割合8／10）＝2,424万円
同じ土地でもアパートが建っていることで、約600万円の評価減になりました。
建物（貸家）の相続税評価額
アパートの建物部分の相続税評価額の計算方法は次のとおりです。
固定資産税評価額2,000万円×（1－借家権割合30％×賃貸割合8／10）＝1,520万円
自己使用の建物であれば2,000万円で評価されますが、賃貸アパートなら1,520万円の評価となります。
アパートの相続税評価額
アパートの敷地と建物の相続税評価額を合算します。
土地の評価額2,424万円＋建物の評価額1,520万円＝3,944万円
自己使用では土地と建物で5,000万円の評価額だったものが、賃貸アパートにすることで3,944万円となり、約1,000万円の評価減になることがわかりました。
（例２）アパートの賃貸状況が異なる場合
次に、前提条件の入居状況を「3室入居中」に変えて試算してみましょう。
土地（貸家建付地）の相続税評価額
自用地評価額3,000万円×（1－借地権割合B（80％）×借家権割合30％×賃貸割合3／10）＝2,784万円
8室入居中に比べて360万円の評価増になりました。
建物（貸家）の相続税評価額
固定資産税評価額2,000万円×（1－借家権割合30％×賃貸割合3／10）＝1,820万円
8室入居中に比べて300万円の評価増になりました。
アパートの相続税評価額
土地の評価額2,784万円＋建物の評価額1,820万円＝4,604万円
8室入居中では土地と建物で3,944万円の評価額だったものが、空室が増えることで4,604万円と660万円もの評価増になることがわかりました。
空室が少ないほど相続税評価額は下がる
土地や建物を賃貸に供することは、相続税の節税につながります。ただし、同じ賃貸アパートでも空室が多いと賃貸割合が下がり、期待した評価減の効果が見込めなくなることに注意が必要です。相続対策でアパート経営をするなら、できるだけ満室経営を目指すことが相続税評価を下げるうえで重要になります。
アパート経営による相続税対策
賃貸アパートの経営による相続税対策で、さらなる節税効果が期待できる方法について解説します。
「小規模宅地等の特例」を活用する
小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たした宅地の相続税評価額を50%〜80%減額できる制度です。相続税対策において非常に有効な特例なので、該当する方は活用しましょう。
小規模宅地等の特例を使うことができる宅地等の種類には、以下のようなものがあります。
- 貸付事業用宅地等
- 特定居住用宅地等
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
賃貸アパートは、上記のうち貸付事業用宅地等に該当し、200㎡までを限度に50%の評価減を受けられます。ただし、相続した時点でアパート経営が3年以内の場合、特例の対象外となることに注意が必要です。
小規模宅地等の特例が受けられる宅地等の利用区分ごとの減額割合は以下のとおりです。
| 宅地等の利用区分 | 宅地等の種類 | 上限面積 | 減額割合 |
| 居住用宅地 | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 貸付事業以外の事業用の宅地等(事務所・店舗等) | 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 同族会社が貸付事業以外に利用していた宅地等 | 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業を営んでいた宅地等 | 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
アパートローンを組む
アパート建築のために借入することは、相続税の節税に有効な方法です。相続税の計算では、プラスの財産から借入などの負債を差し引きます（債務控除という）。相続財産全体の評価額からアパートローンの借入残高を控除できるので、相続税評価額の大幅な軽減が見込めるというわけです。例えば、現預金・アパートなどプラスの財産の評価額計が5,000万円、アパートローンの残債が2,000万円であれば、相続財産評価額は3,000万円となります。ただし、アパートを相続した方はアパートローンの債務も引き継ぐため、相続後に返済する義務が生じます。
アパート相続後の注意点
親が経営していたアパートを相続によって引き継いだ方が、その後どうすべきか困る場合も多々あるでしょう。アパートを売却する、アパート経営を続けるなどのケース別に注意点を解説します。
相続後にアパートを売却する場合
アパートを相続したからといって、必ずしもアパート経営を続ける必要はありません。特に以下のような状況でアパートの売却を検討します。
納税資金が足りない理由
現預金が少なくて相続税の納税資金が不足するために、アパートを売却するケースです。相続税は相続開始から10カ月以内に納付しなければなりません。そのためには納付期限までに物件を売却して現金化する必要があります。しかし、アパートの築年数や立地によってはすぐに買い手がつかない場合がございます。アパートを相続する予定のある方は、相続税額やアパートの市場価格などを早めに見積もり、対策を立てる必要があります。
多額の譲渡所得税がかかる
アパートの売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税の合計です。譲渡所得の税率は物件の所有期間によって異なります。所有期間が5年超の税率は20.315％、5年以下の税率は39.63％です。
相続後もアパート経営を続ける場合
返還敷金や修繕費を確保しておく
相続したアパートが好条件の場合や相続人がアパート経営に意欲がある場合、相続後もアパートを保有し続けることを検討します。
アパート経営を引き継ぐ場合、現在の入居者から預かっている敷金の額の確認が必要です。入居時に親が預かった敷金を相続後は相続人が返還しなくてはなりません。退居に備えて返還敷金を確保しておきましょう。
また、アパートは築年数ごとに大規模修繕が必要で、そのための費用も準備しなくてはなりません。修繕の内容や費用の目安は国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」を参考にしてください。
アパートを保有しているだけで税金がかかる
アパートを相続によって引き継ぐと、所有者として固定資産税や都市計画税を納めなくてはなりません。固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%となっており、賃貸アパートの場合には軽減措置があります。
また、アパートの家賃収入から生じる利益は不動産所得に該当し、所得税・住民税が課されます。不動産所得の課税方式は、給与所得など他の所得との合算に対し税率がかかる総合課税です。
相続税を払えない場合はどうするか
相続財産に占める現預金以外の割合が多い場合、相続税の納税資金が不足するケースがございます。アパートを相続した方が相続税を支払えない場合の選択肢について解説します。
相続税額は「現金一括納付」が原則
相続税の納期限は相続発生の翌日から10カ月以内です。納税は現金による一括納付が原則とされています。期限内での現金一括納付ができない場合の対処法としては以下のような方法があります。
- 延納
- 物納
- 相続財産の売却
- 納税資金を金融機関から借り入れ
- 相続放棄
などです。
現金で一括納付できない場合の対策
分割して現金納付する「延納」とは
相続税を金銭で一括納付することが困難な場合、一定の要件を満たすと年払いでの延納が可能です。延納には利子税がかかります。延納できる期間及び利子税の割合は、相続財産に占める不動産等の割合に応じて定められています。延納が認められる要件は以下のとおりです。
- 相続税額が10万円を超えていること
- 金銭納付を困難とする事由があり、その納付を困難とする金額の範囲内であること。
- 納期限までに延納申請書及び担保提供関係書類を提出すること。
- 延納税額に相当する担保（不動産や有価証券など）を提供すること（延納税額が100万円以下かつ延納期間が３年以下なら担保不要）。
※延納できる最長の期間は20年です。
延納でも現金納付が難しい場合は「物納」する
相続税の金銭納付が困難であり、延納によっても払えない場合、一定の相続財産による物納が認められています。
物納が認められる財産には種類ごとに順位があり、上位の財産から提供する決まりになっています。
第1順位：国債・地方債・不動産・船舶
第2順位：非上場株式等
第3順位：動産
物納の順位により、たとえばアパートの土地・建物と自動車（動産）がある場合は、アパートから提供しなければなりません。
また、物納で相続税を納付する場合、物納財産の相続税評価額で計算されることに注意が必要です。例えば相続税評価額が3,000万円のアパートの土地・建物を物納すると、納付された相続税は3,000万円ということになります。小規模宅地等の特例を受けたアパートの土地を物納すると、納付税額は最大80%評価減後の金額になります。不動産の市場取引価格が3,000万円以上になる場合、物納よりも売却資金で納税するほうが有利なケースもございます。
物納が難しい場合は「遺産の売却」を検討する
相続財産に不動産が多く、相続税を納めるだけの現金がない場合、相続財産を売却して納税に充てる方法も選択肢の1つです。ただし、相続税の納期限までに現金化するには、不利な条件で売却せざるを得ない可能性もあります。
金融機関から借り入れして「現金納付」する
不動産の売却が相続税の納期限までに間に合わない場合や、相続したアパートで賃貸経営を継続したい場合などに、金融機関から納税資金を借り入れる方法も選択肢の1つです。ただし、納税資金を借り入れて、その後賃貸経営がうまくいかなかった場合、担保に差し入れていた物件を失う可能性があります。アパート経営と返済の資金計画を立てて、確実に返済していけるかを慎重に検討しましょう。
「相続放棄」という選択肢もある
相続放棄とは相続に関する一切の権利を放棄することです。プラスの財産よりも借金などのマイナスの財産が多い場合などに利用される制度です。相続放棄をすれば相続税の支払いは必要なくなりますが、プラスの財産も相続できなくなります。また、相続放棄は相続の開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所に申し立てをしなければなりません。そのため、相続発生前から親の財産状況を確認し、十分な検討をしておくことが必要です。
まとめ
土地のオーナーとってアパート経営は有効な相続税対策です。アパートを建てれば相続問題が全て解決するわけではなく、相続後のアパート経営をどうするかなど慎重に計画する必要があります。また、アパートの相続で納税資金が不足する場合の対策など、相続開始後から１０か月以内に準備が必要です。相続税対策について早めに税理士に相談し、家族で相続のプランを共有するようにしましょう。
