相続マンションを売却したらどんな税金がかかる？節税できる制度は？
マンションを相続した場合、そのまま所有していると手間やコストがかかります。そのため、売却を検討するケースもあるでしょう。しかし、マンションを売却すると税金がかかります。
この記事では、マンションの売却時にかかる税金や、相続したマンションを売却した場合の税制上の特例などについて解説します。
マンションを売却したときにかかる税金
マンションなどの不動産売却時にかかる可能性のある税金は大きく分けて4種類あります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
売却時に必ずかかる「印紙税」
印紙税の金額は売買金額によって異なる
マンションなどの不動産を売却する際に必ずかかるのが印紙税です。不動産の売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。
印紙税の金額は、売買契約したときの金額、つまりマンションの売買契約書に記載された金額に応じて決まります。不動産売買にかかる印紙税の金額は数万円程度に収まるのが一般的です。
印紙税の金額
売買金額に応じた印紙税額は以下のとおりです。
なお、2024年（令和6年）3月31日までに作成された不動産の売買契約書については軽減税率が適用されます。
例えば、売買契約書の金額が4,000万円の場合、軽減税率が適用となる期間は、印紙税は1万円となります。
消印し忘れに注意
印紙税は、契約書に印紙を貼るだけでなく、印鑑または署名で消印をしないと税金を納めたことになりません。そのため、消印をし忘れると、通常の印紙税に加えて、消印されていない印紙と同額の過怠税（ペナルティ）を払うことになるので十分に気を付けましょう。
住宅ローンが残っているとかかる「登録免許税」
登録免許税は、不動産売買において登記手続きの際にかかる税金です。
売主から買主へ所有権が移ることによる登記（所有権移転登記）にかかる登録免許税は、一般的に買主が負担するので、売主側の負担はありません。
売主が登録免許税を負担しなければならないのは、相続したマンションの住宅ローンがまだ完済できていない場合です。
住宅ローンで購入した不動産には抵当権が設定されており、マンションを売却して住宅ローンを一括返済する際は、抵当権を外す手続きが必要になります。これを「抵当権抹消登記」といい、この手続きに登録免許税がかかります。住宅ローンを完済していて抵当権が付いていない場合は、売主が負担すべき登録免許税はありません。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円です。土地と建物は別々の扱いになるため、マンションの場合は2,000円となります。
なお、抵当権抹消登記は自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に支払う手数料は、1万円〜2万円程度が平均となっています。
売却益にかかる「所得税」と「住民税」
マンション売却の利益は「譲渡所得」
マンションを売却して利益が出た場合、その売却益に対して所得税と住民税がかかります。
この売却益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得にかかる所得税と住民税を合わせて「譲渡所得税」とも呼びます。
譲渡所得の求めかた
マンションの譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 = マンションの売却金額 – （マンションの取得費 + 売却時にかかった費用）
この計算で譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合、譲渡所得税はかかりません。
取得費は、マンションの購入価格から減価償却費を差し引いた金額です。マンションを買った時の金額そのままではないので注意してください。建物は一般的に築年数を経るにつれて価値が下がっていきます。その下がった価値のことを「減価償却費」といいます。
また、相続したマンションだと、購入からかなり年数が経っていてマンションの購入価格が分からないというケースも少なくありません。その場合は、マンションの売却金額の5%を取得費とします。
売却時にかかった費用は、仲介手数料や売買契約書の印紙代などが該当します。
譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算する
譲渡所得税（所得税と住民税）は、譲渡所得に税率をかけて求めます。
譲渡所得にかかる税率は売却するマンションの所有期間に応じて異なり、所有期間が5年を過ぎると税率は大きく下がります。10年を超えるとさらに優遇があり、譲渡所得が6,000万円以下の部分については軽減税率が適用されます。
2037年までは、所得税に対し2.1％の復興特別所得税が加わります。
なお、所有期間10年超の軽減税率は、住宅ローン控除とは併用できないので注意しましょう。
所有期間は、マンションを売却した年の1月1日現在を基準に判定します。例えば、2018年5月にマンションを購入し、2023年10月に売却したとすると、2023年1月1日時点では所有期間は5年以下となるので、譲渡所得税率は39％となります。
また、所有期間は相続が発生した日からではなく、被相続人（亡くなった人）がマンションを購入した日から数えるので間違えないようにしましょう。
相続マンションを売却した際の税金を節税できる控除・特例
相続したマンションを売却する際には、譲渡所得税の負担を軽減できる税制上の優遇措置があります。なお、これらの優遇を受けるためには、確定申告をすることが必須です。
3年10か月以内に売却すると取得費に加算できる
まず1つめは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。これは、相続したマンションを、相続税の申告期限から3年以内に売却すると税負担が軽くなる制度で、相続税を納めた人のみが利用できます。
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。つまり、相続発生から3年10か月以内の売却が、この特例の利用条件となります。
相続した人が支払った相続税のうち、売却したマンションに相当する部分の相続税を取得費に加えることができます。取得費が増えれば譲渡所得が減るため、譲渡所得税を抑えられるのです。
マイホームを売却したときは3,000万円控除できる
2つめは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
こちらは相続したマンションに限った特例ではありませんが、マイホームとして使用していたマンション（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長さに関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
この特例を利用すれば、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税はかかりません。売却益が3,000万円を超えた場合は、売却益から3,000万円を差し引いた金額に対してのみ譲渡所得税がかかります。
たとえば、賃貸マンションや別荘として使用していた場合、この特例は使えません。また、買い替え（住み替え）をする場合には、新しく取得するマイホームについて住宅ローン控除との併用はできないので気をつけましょう。
その他、例えば以下のような細かい要件があります。
マイホーム3,000万円の控除を受けるための主な要件
・相続したマンションに自分が住んでおり、そのマンションを売却すること
・もしくは、以前住んでいたマンションで、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
・売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な間柄ではないこと
相続したマンションが空き家だと3,000万円控除できない
被相続人（亡くなった人）が1人暮らしをしていた家について、相続後に誰も住まずに空き家となって売却した場合、一定の要件を満たせば、売却益から最高3,000万円まで控除できる特例があります。しかし、この特例の対象は一軒家などに限られており、空き家マンションを売却した場合には利用できないので注意してください。
相続したマンションの売却にかかる税金をシミュレーション
以下の具体例を用いて、税金をシミュレーションしてみます。
前提条件：
居住用財産（マイホーム）・住宅ローン残債あり
マンションの購入価格：5,000万円
所有期間：8年
購入時の諸費用：200万円
減価償却費：270万円
マンションの売却金額：6,000万円
売却時にかかった費用：300万円
譲渡所得税の計算
①マンションの取得費 4,930万円（ = 購入価格5,000万円 + 諸費用200万円 – 減価償却費270万円）
②譲渡所得 770万円（ = 売却金額6,000万円 – （取得費4,930万円 + 売却時費用300万円）
③譲渡所得税額 156.4万円（ = 所得税115.5万円 + 復興特別所得税2.4万円 + 住民税38.5万円）
所得税 115.5万円（= 770万円×15％）
復興特別所得税 2.4万円（ = 115.5万円×2.1％）
住民税 38.5万円（ = 770万円×5％）
印紙税 3万円
= 売却金額6,000万円なので「5千万円を超え1億円以下」の軽減税率を適用
登録免許税
2,000円（ = 土地分1,000円 + 建物分1,000円）
となります。
相続したマンションを売却したら確定申告はどうすればいい？
相続したマンションを売却した場合、確定申告をする必要はあるのでしょうか。
利益が出た場合は確定申告が必要
マンションなどの不動産を売却して利益が発生した場合は、原則、確定申告が必要です。確定申告が必要なのに行わなかった場合には「無申告加算税」や「延滞税」などのペナルティーが発生します。
また、前述した「相続マンションを売却した場合の取得費加算の特例」や「マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、特例を利用する場合も確定申告が必要です。確定申告しないと、これらの適用を受けられず税負担が大きくなってしまうため、忘れずに申告しましょう。
確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署に申告書を提出します。
売却損になった場合は？
マンションの売却によって損失が生じることを「譲渡損失」といいます。譲渡損失の場合は、確定申告をする義務はありません。しかし、確定申告をしたほうが得をするケースがあります。譲渡損失の場合にのみ利用できる控除特例があり、それらの適用を受けるためには確定申告が必要になるからです。
マイホームを買い替えた場合の特例
マンションを売却して損失が出て、かつ、新たなマイホームをローンで購入した場合に、給与や不動産賃貸収入などと損益通算できる特例があります。
損益通算とは、例えば、ある年の給与所得が700万円で、同年に500万円の譲渡損失が出たとすると、その年の所得は200万円（ = 700万円 – 500万円）になるということです。損益通算しなければ700万円の所得に対して税金がかかりますが、損益通算によって200万円に対してのみ税金がかかることになります。
では、給与所得が700万円で、同年に1,000万円の譲渡損失が出たとしましょう。損益通算すると、その年の所得はマイナス300万円（ = 700万円 – 1,000万円）になります。
この場合、マイナスになった300万円を翌年以降3年間繰り越すことができます。これを「繰越控除」といい、翌年以降の給与などと損益通算できるのです。譲渡損失が生じた年だけでなく、翌年以降も税負担の軽減が見込めます。
オーバーローンの場合の特例
住宅ローンの残っているマイホームを住宅ローン残債よりも低い金額で売却、いわゆるオーバーローンのときに受けられる特例もあります。こちらは、マイホームを新たに購入しなくても適用できます。
前述のマイホーム買い替え特例と同様に、譲渡損失の損益通算と繰越控除ができます。ただし、損益通算できる上限額は、オーバーローンの金額までとなります。
「住民税」の確定申告は不要
マンションを売却して利益が出た場合には、確定申告をしなければなりません。ただし、確定申告が必要なのは所得税のみです。
所得税の確定申告書を税務署に提出すると、同時に住民税の申告をしたものとみなされるので、住民税の申告は必要ありません。
[参考] 相続税の申告｜期限・不要なケース・流れ・必要書類・納付を解説
相続したマンションを売却した場合のまとめ
相続したマンションを売却して利益が出ると、所得税などの税金がかかります。ただし、税制上の特例を上手に利用すれば税負担を軽くすることも可能です。
特例を利用するにはさまざまな条件があり、また、他の優遇措置と併用ができるかなども考慮する必要があります。ご自身の具体的な対策を知りたいときは、税理士などの専門家に相談してみましょう。
