家賃収入の税金対策と節税対策を解説する
家賃収入の正しい税金対策
税金の負担を軽減するには、税金の基本的な仕組みを理解し、税制上の特例を用いるスキルが必要です。誤った節税対策は脱税や租税回避と見なされ刑事事件まで発展します。これから紹介する正しい知識を会得すれば、適切な税金計算ができるとともに、税金対策や節税のセンスが身に付き、ビジネスを有利に進められます。
税金がかかる不動産所得とは
家賃収入から税金の計算を行うために必要なのは、不動産所得の金額です。
不動産所得とは、家賃収入から経費を差し引いた後の金額です。
例）
家賃収入100万円 － 経費10万円 ＝ 不動産所得90万円
この不動産所得に対して税金がかかりますので、経費を正しく計上することが重要です。
給与所得と不動産所得に対する税金の求め方
給与所得がある方で、不動産所得が20万円を超える場合、確定申告が必要です。
給与所得と不動産所得がある場合、両方の所得を合計して税金計算を行います。
この時、給与収入も家賃収入も、収入ではなく所得に対して税金がかかる点に注意しましょう。
例）
給与所得356万円 ＝ 給与収入(年収)500万円 － 給与所得控除144万円
給与所得控除の金額は、給与収入の金額から求めるため、年収が同じ人は同じ控除額になります。
たとえば、給与収入が500万円の場合、給与所得控除の金額は144万円となり、給与所得の金額は356万円となります。
一方、不動産所得の金額は、家賃収入から必要経費の金額を差し引きますが、その金額は人によって異なります。
たとえば、家賃収入が100万円、必要経費が10万円となった場合、不動産所得は90万円となります。
給与所得356万円と不動産所得90万円を合計した446万円から、基礎控除など所得控除の金額を差し引いて、最終的な税額を求めます。
たとえば、基礎控除48万円と社会保険料控除90万円があった場合、最終的に課税対象となる課税所得金額は308万円(446－48－90)となり、国に払う所得税額は210,500円となります。
税金を減らすため経費を正しく計上する
課税対象となる不動産所得の金額を下げるためには、発生した経費をもれなく計上することが重要です。
節税のため経費を無理に使うことよりも、発生した経費や経費になる支出を忘れずに計上することが大切です。
不動産業に多い経費には、以下のようなものがあります。
減価償却費
建物を購入しても、その時に全額を必要経費とすることはできません。
その建物を長期間にわたって使用するため、必要経費の額もその期間に配分します。その計算の結果発生するのが、減価償却費です。
減価償却費は、購入した建物の取得価額に償却率を乗じて求めます。
償却率は建物の構造によって定められており、たとえば木造の場合は0.046（耐用年数22年）、鉄骨鉄筋コンクリートの場合は0.022（耐用年数47年）などとなっています。
なお、土地は減価償却の計算ができないので注意が必要です。
固定資産税・都市計画税
固定資産税は、土地や家屋を保有している場合にかかる税金です。
1月1日時点の所有者に対して、その土地や家屋のある市区町村から、毎年4月頃に固定資産税の納税通知書が送られてきます。
固定資産税の納税通知書を受け取った所有者は、そこに書かれた金額を納付しなければなりません。
居住用の家屋の敷地となっている土地については、固定資産税が6分の1になる特例があります。
この点は、居住用家屋の方が事業用家屋より有利になります。
ローンの金利
不動産投資の資金を銀行ローン当で調達するケースがあります。不動産投資目的で借入したローンの金利は必要経費に計上できます。※金利以外のローン元金は経費になりません。
管理委託費・消耗品・修繕費
不動産物件の管理を管理会社に委託している場合、家賃収入に対して一定の管理費を支払います。
管理費も、不動産所得を計算するうえで、経費となるものです。
契約によりその率は決められていますが、一般的に5％程度というケースが多いと思います。
家賃の入金の際に、管理費を差し引いた金額で振り込まれ、その明細書を管理会社から受け取る流れになります。
また、管理業務の中で消耗品の購入や修繕工事の費用など、不動産オーナーに請求された場合、その金額も経費になりますので、明細書を確認しましょう。
セミナー参加費
不動産投資を始めるにあたって、セミナーに参加して勉強する方も多いでしょう。
このようなセミナーに参加して、その後に不動産投資を始めた場合、セミナー参加費を経費とすることができます。
また、セミナーに参加するための交通費や、参加者どうしの懇親会などの支払いも経費とすることができます。
税理士費用
不動産投資を始める際に税理士にアドバイスを求め、あるいは確定申告の計算を委託することがあります。税理士に支払った費用は、不動産収入の経費になります。
国民健康保険料・国民年金
不動産オーナーが個人事業主の場合、昨年に支払った国民健康保険料と国民年金の総額を当事業年度の経費に計上することが可能です。
その他、物件の視察にかかる交通費や宿泊代、iDecoや小規模企業共済の掛金、不動産事業で使用するオフィスの家賃なども経費にできます。
家賃収入にかかる税金を軽減する税金対策
青色申告の特例と適用条件
不動産所得の申告をする際に、青色申告を行えば特別控除が適用できるため、所得金額が減少し、税額を軽減することができます。
ただ、青色申告を行うためには、少し複雑な複式簿記による帳簿の作成が必要です。
また、保有する不動産物件の数が貸家であれば5棟、アパートやマンションであれば10室以上（5棟10室基準）であれば、事業的規模となり、最高65万円の控除が認められます。
しかし、この5棟10室基準を満たさない場合は、最高10万円の控除にとどまります。
小規模企業共済に加入して老後資金にする
小規模企業共済は個人事業主および会社役員の方が加入できる国の老後資金形成サービスです。
小規模企業共済に加入すると、その掛金は全額が所得控除の対象となります。
所得を減らす経費として積立てでき、65歳以上の老後資金の確保に役立ちます。
iDeCoに加入して老後資金にする
個人型確定拠出年金（iDeCo）は誰でも加入できる年金サービスです。
iDeCoに対する掛金は全額が所得控除の対象となります。こちらも経費として積立てでき、iDeCoの運用益は非課税(年金は課税対象)になりますので、老後資金の不安解消と節税に役立ちます。
建物価格が高い物件を新しく購入する
収益不動産において、同じ金額の物件であっても、長い目で見ると経費となる金額が異なることがあります。
特に建物部分と土地部分の金額の割合が物件ごとに異なり、建物の減価償却費で差がでます。
マンションの購入価格をよく見ると、建物部分と土地部分の金額が区別されます。
建物部分の金額は、長い年月をかけて減価償却費として経費に計上されますが、土地部分の金額は1円も経費にはなりません。
そのため、同じ金額の物件を購入するのであれば、建物部分の割合が大きい物件を購入する方が、税負担が軽減されます。
耐用年数の短い物件を新しく購入する
建物の耐用年数は、その建物の構造により明確に定められています。
ただ、中古の物件を購入した場合、建築年数に応じてその耐用年年数が変わります。
その耐用年数は、（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％（1年未満の端数切捨て）として求めます。
たとえば、建築後10年経過した木造建物（法定耐用年数22年）を、建築から10年経過後に購入した場合、耐用年数は（22年－10年）＋10年×20％＝14年となるため、耐用年数が短い分、多額の減価償却費が計上できるのです。
管理会社や所有会社の法人を設立する
不動産所得の金額が特に大きな不動産オーナーは、法人化による節税も検討すべきです。
個人の不動産は個人名義のまま、管理法人を設立する方法です。
管理会社を設立した場合、物件の管理業務を法人へ委託し、管理費を支払うことができます。管理料を支払うことで個人の所得を減らし税負担を軽減する効果があります。
管理業務の実態があり、管理費の金額が相場と大差がないかなど検討が必要です。
また、不動産物件を所有する法人設立もございます。
会社の給与所得が900万円を超えたタイミングで法人化を検討するのが一般的です。
個人の累進課税と異なり、法人税の税率は一律のため、給与所得や不動産所得が多い場合には、法人化を検討しましょう。※所有型法人の設立は個人で保有する物件を法人へ移す手続きが必要です。
家賃収入の赤字部分を有効活用する税金対策
給与所得からマイナスする損益通算
不動産投資が順調に推移していても、不動産所得を計算すると赤字になることがあります。
これは、建物の減価償却費を計上するため、資金繰りは順調でも、会計上マイナスになるためです。
このような場合、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得金額と損益通算(合算)することで、税負担を軽減できます。
青色申告で赤字を繰り越す
不動産所得の申告において青色申告を行っている場合、発生した赤字は翌年以降最大3年に渡って繰り越せます。
修繕費など多額の経費が発生して赤字になった場合など、翌年以降の所得金額から過去の赤字をマイナスできるので、大きな節税効果が見込めます。
家賃収入の税金対策まとめ
家賃収入にかかる税金は不動産所得の大きさで決まります。
兄弟で同じ家賃収入があっても、納める税金で０か１００くらい差がでてきます。
経費を正しく理解し、漏れなく計上したか、利益を繰り延べるサービスの活用など、税法上正しく節税する知識が必要不可欠です。
知識も資産ですので、不動産に強い税理士に聞いて節税方法を会得しましょう。
