不動産所得の節税と不動産収入の税金対策について

不動産所得とは?

不動産所得の節税を考える前に、不動産所得の意味を正しく理解することが大切です。
給与をもらうサラリーマンの方は、給与所得と不動産所得の関係を確認しましょう。

不動産収入と不動産所得の違い

不動産収入の節税には、不動産収入と不動産所得の違いを正しく理解しておく必要があります。
不動産収入とは、不動産の所有者として、その借主から受け取る家賃などの金額を指します。
家賃以外にも、共益費や礼金、駐車場代などの収入金額はすべて不動産収入に含まれます。
これに対して不動産所得とは、不動産収入から必要経費を差し引いた後の金額をいいます。
つまり、「不動産収入-必要経費=不動産所得」となるのです。

給与所得と不動産所得の違い

給与所得は、給与収入から給与所得控除を引いた金額となります。
毎月の給料や年に数回の賞与、そして役員報酬はすべて、給与所得として税金を計算します。
不動産所得は、不動産収入から経費と所得控除を引いた金額となります。
家賃収入、礼金などの不動産の賃貸から生じる収入はすべて、不動産所得として税金を計算します。

不動産所得から税金を計算する

不動産を保有している方は、不動産所得に対して税金が課されます。
例にすると、年間の不動産所得に対して、所得税率(5~45%)+住民税率(約10%)で税額を求めます。同額の不動産収入がある場合でも、経費の大小により、最終的な納税額に差が出ます。

給与所得と不動産所得から税金を計算する

サラリーマンで不動産を保有している方は、給与所得と不動産所得を合計して所得税を計算します。
年末調整後の源泉徴収税(所得税)の金額を確定申告の用紙に記入し、給与所得に対する源泉徴収と不動産所得に対する所得税の差額を納税します。

ご存じの通り、不動産投資で不動産所得を計画的に赤字にすれば、既に(会社で)源泉徴収された給料に対する所得税が返還される仕組みです。

初歩的な不動産所得の節税と税金対策について

不動産所得が増えすぎると、支払う税金を高くなります。
増える不動産所得をやみくもに減らす行為は「焼け石に水」といえるでしょう。
ここでは「リスクの少ない節税対策」を解説します。

経費の計上漏れをなくす

不動産所得を軽減するには「経費漏れ」をなくすことが重要です。
3人に1人くらいの割合で「経費漏れで計上していない」場合がございます。

こんな費用もできるの?と、後から後悔しないように、

以下の表で不動産経営に係る経費の例を確認しましょう。

不動産 経費の例

説明

減価償却費

建物や設備の取得価額は購入した年に全額、経費にできません。
法定耐用年数にわたって減価償却を行い、毎月減価償却費を必要経費として計上します。

少額減価償却資産

青色申告に限り、1台あたり30万円未満の固定資産について、年間300万円を上限に一括で経費にできます。

借入金利息

不動産物件を購入した際に金融機関から借入をした場合、その返済時に発生する利息を必要経費とすることができます。

管理費

物件の管理を管理会社に委託している場合、その業者に対する支払いを必要経費とすることができます。

修繕費

建物や設備の維持や修理のための支出について、必要経費とすることができます。

なお、資産の価値を増加させたり、利用可能期間を延長するような修理費については、修繕費とはならず資本的支出として減価償却を行います。

固定資産税・都市計画税

土地や建物に対して課される固定資産税・都市計画税については、必要経費とすることができます。

損害保険料

不動産物件について火災保険や地震保険に加入した場合、その保険料を必要経費とすることができます。

複数年分の保険料をまとめて支払う場合もありますが、この場合は1年ごとの保険料を計算し、必要経費に算入します。

交際費・会議費

不動産業者との打合せや、税理士との打合せにかかる費用を必要経費とすることができます。

セミナー代

不動産投資に関するセミナー参加料を必要経費とすることができます。

書籍代

不動産投資のノウハウや確定申告等に関する書籍代を必要経費とすることができます。

消耗品費

家賃収入や必要経費を集計するためにパソコン購入費や、会計ソフトの利用料を支払った場合、必要経費とすることができます。

専従者給与

青色申告かつ事業的規模に限り、配偶者や親族などに支払う給与を必要経費とすることができます。

不動産投資をはじめる前に支出した経費

不動産投資を始める前に、入居者募集の広告宣伝費や、外壁塗装、畳の張替、クロスの張替など修繕費を支出する場合がございます。

また、不動産賃貸を開始してもすぐに入居者が見つかるとは限らないため、収入より先に経費だけ発生する場合もございます。

このような場合、開業届を提出する前に支出した費用を必要経費にすることが認められます。

事業的規模で青色申告控除65万円

不動産所得の申告に関して、青色申告を行うと、青色申告特別控除が適用されます。
複式簿記による帳簿の作成および、5棟10室以上の物件を保有している事業的規模にある場合、55万円の所得控除を受けることができます。
また、55万円控除の要件を満たす方が電子申告か電子帳簿保存を行う場合、最大65万円(10万円+55万円)の特別控除を受けることができます。

青色事業専従者給与をすべて経費にできる

白色申告の場合、配偶者や家族・親族に支払う給与に対して、最大86万円まで所得から控除できます。
一方で、青色申告を行っており事業的規模にある者は、配偶者や家族・親族に対する給料を全額経費とすることができます。

しかし、専業者が行う業務に対して給与の額が高すぎる場合、高すぎる部分の金額について必要経費に算入されないリスクがあるため、相場を確認することが必要です。

現状維持の修繕費を計上する

建物や設備が年数の経過により劣化することがあります。
経年劣化した建物や設備について、その機能を維持したり、原状回復したりするために支払う修繕費は必要経費となります。

同じような支出でも、その資産の価値を上昇させたり、使用可能期間を延長させたりする効果があるものは資本的支出となり、修繕費とは認められません。

なお、同じ金額の修繕費でも、所得が高い時の方が節税効果は大きくなります。
そのため、修繕費の支払時期を選択できるものについては、所得金額が高くなる年にあわせて行うとより効果的です。

積立て年金サービスiDeCoに加入する

iDeCoは働いている間に掛金を積立て、60歳以降に年金や一時金として受け取る個人年金サービスです。
掛金として支払った金額は、所得控除の金額となるため、経費と同じように税額を軽減できます。
経費にできる額は加入者によって異なり、サラリーマンの場合、年額144,000円~276,000円を経費にできる利点があります。

戦略的に不動産所得を節税する税金対策について

経費を計上するなど初歩的な節税対策では物足りない、という方向けに
どうすれば不動産所得を大幅に節税できるのか「不動産経営」の視点から解説します。

他に事業をはじめる

不動産所得の確定申告をする人が青色申告を行い、65万円の特別控除の適用を受けるためには、5棟10室という事業的規模をクリアしなければなりません。

しかし、一戸建で5棟、マンションで10室という基準をクリアするのは簡単なことではありません。

そこで、不動産以外の事業を行い、不動産所得と事業所得をあわせて65万円の特別控除を行うようにするのです。

インターネットでの物販や家事代行・文章作成などのサービス業を行っている場合、事業所得として申告できるため、事業所得で発生した青色申告特別控除の額を不動産所得で使うことができます。

会社を設立して法人化する

所得税の税率は、所得金額が大きくなるほど高くなる累進課税制度となっています。
一方で、法人税の税率は原則一律であるため、所得金額が大きくなっても税率が高くなることはありません。
現在の不動産所得が年間300万円~500万円ほどでも、給与所得が200万円~400万円くらいある方は法人化を検討するタイミングです。

法人化して、経営セーフティ共済に加入する

個人事業者や中小企業が、取引先の倒産など不測の事態に備えて加入できるのが、経営セーフティ共済です。

積立てた掛金は全額が経費となり、40か月以上経過して解約すれば、満額が返戻されます。

毎月20万円まで経費にできるため、現在保有する物件の修繕計画や新たな物件の購入計画を立てながら、積立金として利用することが可能です。

不動産業の個人事業主は加入資格がないため、法人化したうえで加入要件を満たす必要があります。

管理型、サブリース型、所有型法人をつくる

管理型法人とは

管理型とは、自身で設立した不動産管理会社に管理費を支払い、個人の不動産所得を5%ほど減らす効果があります。

サブリース型法人とは

サブリース型とは、自身で設立した会社に不動産物件を貸し付け、個人でなく会社が借主に賃貸を行う仕組みです。
個人としてサブリース会社から受け取る家賃は、借主から受け取る家賃の80~85%程度となるため、個人の不動産所得を15%~20%ほど減らす効果があります。

所有型法人とは

所有型とは、会社が不動産物件を所有し、会社で賃貸事業を行う仕組みです。
はじめから会社が物件を購入する方法と、個人で購入した物件を会社名義に変更する方法があります。結果的に個人の不動産所得はゼロとなり、給与所得控除を適用できる役員報酬(給与所得)を受け取る対策です。

法人化して退職金を積立てる

会社を設立してその会社の役員や従業員となった場合、会社を退職する際に退職金を受け取ることができます。

会社が個人に支払った退職金は、会社の損金となるため、法人の税負担を軽減できます。

また、退職金を受け取った側は、退職所得控除の特典により、所得税を50%近く圧縮することが可能です。

耐用年数切れの築古アパートを買う

たとえば資産価値の下がりにくい都内の築古アパートを購入します。
軽量鉄骨造のアパートで法定耐用年数19年の物件を経過年数18年で購入した場合、耐用年数は4年になります。

耐用年数4年の物件を保有することで多額の減価償却費を計上できるため、不動産所得の金額を抑えることが可能です。

この物件を保有してから5年後に同額程度で売却できれば、毎月の税金を軽減しつつ、売却益まで見込めます。※減価償却した後に残った未償却残高の金額が取得費となるため、売却益が発生しやすくなります。

購入した物件を5年間保有することで、売却益に対する所得税率は一律15.315%となり、大きな節税効果が望めます。

不動産所得の節税で注意すべきポイント

前項では、不動産所得を軽減するために初歩的な節税と(アグレッシブで)専門的な節税対策について解説しましたが、別途、以下の点に注意が必要です。

扶養控除と配偶者控除を適用できなくなる

個人事業主の配偶者や家族が青色事業専従者となって専従者給与を受け取ると、配偶者控除や扶養控除が適用できなくなります。

そのため、専業者給与を経費として支払うか、配偶者控除と扶養控除を選択すべきか、税金のプランを検討することが必要です。

節税より納税したほうが有利な場合

節税のため、不要な経費を増やすとキャシュフローが悪化します。

たとえば、課税所得800万円、税率33%(所得税率23%、住民税率10%)の方が、10万円のパソコンを買った場合を想定します。

(パソコンを買わない場合) 800万円×33%=2,640,000
(パソコンを買った場合) 800万円-10万円=790万円×33%=2,607,000円
2,640,000-2,607,000円=33,000円

以上の計算式から、10万円のパソコンを購入すると3万3千円の税金が減ることになりますが、6万7千円の支出を伴います。

つまり、「6万7千円を使って、3万3千円を手に入れた」ことになります。

最終的にパソコンを6万7千円で買う必要があったのか、「3万3千円の税金を支払って、6万7千円を貯金にしたほう良さそうだ」など、やみくもに経費を使わず、よく考えて決断することが大切です。

不動産業が事業的規模になると事業税がかる

個人事業主の不動産業が事業的規模になると、事業税の課税対象となります。
事業税とは、所得税や住民税とは別に、不動産所得の約5%を負担する税制です。
事業税には年間290万円の控除額があるため、所得金額が低ければ事業的規模であっても、事業税は課されません。

土地の借入利息は損益通算できない

借入金の利息は支払った金額が必要経費になります。
しかし、不動産所得が赤字の場合、土地を購入するために借りた利息分のみ、他の所得金額と損益通算することはできません。
不動産所得が赤字になる場合、借入の利息分を土地と建物の割合に按分して計算する必要があります。

不動産所得の節税と不動産収入の税金対策まとめ

不動産所得の節税対策は「経費漏れをなくす」「修繕費を活用する」「他に事業をはじめる」「法人化する」方法がありました。

税務調査時に脱税や租税回避と見なされない範囲で、不動産に詳しい税理士へ節税対策を相談しましょう。

税理士法人監修

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