サラリーマン大家さんに確定申告が必要な理由

不動産で稼ぐ方はみな、家賃収入から、経費を差し引いて、不動産所得を求めます。その不動産所得を正しく計算したうえで、税務署へ申告し、最後に税金を支払います。
国民はみな「申告納税制度」に基づき、お金を稼いだり、他人から大きな財産を受け取ったりしたら、自分で税額を計算する確定申告作業が必要になります。この計算に誤りがないか、税務調査が行われ、小さなペナルティーから、悪質な場合、刑事事件まで発展します。

以下に、不動産オーナーに確定申告義務が発生するケースを詳しく説明します。

本業以外の所得が20万円を超える場合

サラリーマン大家さんの場合、会社から受け取る給料やボーナスは「給与所得」、不動産の家賃収入は「不動産所得」と、別の所得区分になります。
このうち、不動産所得の金額が年間で20万円以下となる場合、その不動産所得について確定申告をする義務はありません。
一方で、不動産所得が20万円を超える場合には、サラリーマンであっても確定申告が必要です。

給与収入が2,000万円を超える場合

給与収入が年間で2,000万円を超える方は、勤務先で年末調整を受けることができないため(本業以外の所得が20万円以下でも）確定申告が必要です。

2か所以上から給料を受け取っている場合

サラリーマンなど給与所得者の中には、2か所以上の勤務先から同時に給料を受け取る場合があります。たとえば、自分で複数の会社を経営している場合や、2か所以上の会社を兼務しているような場合です。

原則、年末調整を行う勤務先は1か所のみのため、（株）A商事でもらった給与を（株）B商事で年末調整することはできません。

そのため、2か所以上から給料をもらう方は確定申告が必要です。(本業以外の所得が20万円以下でも）不動産所得を合わせて申告します。

サラリーマン大家さん 確定申告の流れ

給与収入は会社で年末調整してくれますが、家賃収入はサラリーマン大家さん自身で不動産所得を計算し、申告書類を作成後、税務署へ提出する必要があります。

それでは、確定申告の流れをみていきましょう。

収入や経費に係る書類を準備する

確定申告前に、何を手元に準備するべきか記します。

取引内容がわかるもの	備考
家賃収入がわかるもの	銀行通帳、契約書、計算明細書など
使った経費がわかるもの	請求書、領収書、クレジットカードの明細など
減価償却費がある場合	取得価額や資産の種類がわかるもの（見積書など）
借入金がある場合	支払利息の金額がわかるもの（返済予定表など）
修繕工事を行った場合	工事の内容がわかる請求書など
源泉徴収票	給与所得から引かれた所得税額の証明書

確定申告用の書類を準備する

確定申告をするにあたり、申告に必要な書類です。

必要書類	備考
確定申告書Ｂ	税務署かネットで入手できる
青色申告決算書（不動産所得用）	青色申告承認申請が受理された方のみ 税務署かネットで入手できる
収支内訳書（不動産所得用）	青色申告を行う人以外すべて 税務署かネットで入手できる

会社の給料と家賃収入を併せて申告する

所得税は給与所得や不動産所得を合わせて計算します。
そのため、個人で確定申告を行う際、不動産所得だけでなく、給与所得(給与－給与所得控除)の金額も申告書に記入します。
給与に対する所得税は、既に会社が納税しているため、源泉徴収票に記された源泉徴収税(所得税)の金額を確定申告の用紙に記入します。

家賃収入の例

家賃収入に該当する売上の例を記します。忘れずに計上しましょう。

家賃収入に含まれるもの	概要
家賃	借主から毎月受け取る 滞納により未収となっている場合も計上する
礼金	入居時に受け取る
更新料	賃貸契約を更新するタイミングで受け取る 地域によっては更新料が発生しない
共益費	建物の共用部分の維持管理のための金額 家賃と一緒に受け取る
駐車場	家賃と一緒に受け取る

確定申告を簡単にする方法

煩雑な確定申告書類の作成を簡単に終わらせる方法を解説します。

① 税理士に委託する

複雑な申告書類の作成を税理士に委託する方法です。費用がかかりますが、将来発生する税金の状況をタイムリーに聞くことができ、節税対策も気軽に相談できます。

② クラウド会計ソフトを使う

freeeや弥生会計オンラインなどの会計ソフトを（白色申告は無料）利用して申告書類をパソコンで作成できます。税金のタイムリーな状況や、節税の方法は自力で対策が必要です。

③ 税務署で聞きながらやる

納税する税務署へ行き、確定申告書類の作成を聞く方法です。申告シーズン(2/16～3/15)になると非常に込み合うため、順番待ちする場合があります。税務署で節税対策は一切教えてもらえません。

確定申告書類を提出して納税する

作成した確定申告書類を税務署へ持参するか郵送も可能です。上記①②③の方法で計算した納税額を銀行窓口か銀行ATMで納付して完了です。

確定申告前にできる、サラリーマン大家さんの節税対策

不動産所得とは、家賃収入から経費を差し引いた金額です。
この不動産所得を小さくできれば、税額も小さくなる仕組みです。
しかし、無理やり経費を使っても、手元に残るお金が減るだけで、本末転倒です。そこで、経費にできるのに、計上していないものがないか、経費漏れの有無を確認することが大切です。

サラリーマン大家さんの経費例

以下、不動産経営でよくある経費例です。

経費にできる項目	備考
減価償却費	建物の購入費用を毎年経費にできる
修繕費	建物の維持管理のために業者に支払った費用を経費にできる
管理費	不動産管理を管理会社に委託している場合、その費用を経費にできる
固定資産税	不動産の所在地の市区町村に収める税金を経費にできる
損害保険料	建物の火災保険や地震保険などを経費にできる
借入金利息	金融機関に支払う借入金の利息は経費にできる 借入金の元金の返済は経費にはならない
広告宣伝費	入居者募集のための費用は経費にできる
その他	税理士費用や通信費、共用部分の電気代など

減価償却費の注意点

固定資産の種類に応じて法定耐用年数が定められており、その年数に応じた償却率を用いて減価償却費(経費になる費用)を計上します。
減価償却費は建物の購入価格に適用されますが、土地は時の経過により価値が減少しないため、土地の購入価格には適用されません。
減価償却費の計算は、青色申告決算書もしくは収支内訳書に記載します。

修繕費の注意点

建物や設備の補修を行った場合に発生する費用です。
名目は修繕や補修であっても、実質的に新たな資産を取得したものとみなされる場合(資本的支出)は、全額を経費とすることはできず、減価償却により毎年経費に算入します。
※修繕費は「経費か資産」に分けられます。
実質的に新たな資産を取得したものとは「現状回復」でなく、「建物の価値」を高めるために支出した場合を想定します。

固定資産税の注意点

土地や建物に対して課される固定資産税や都市計画税は、経費に含まれます。
なお、税金の中でも所得税や住民税は経費とならないため、注意が必要です。

損害保険料の注意点

火災保険や地震保険など、経費に含まれます。
保険料を何年分かまとめて支払うことがありますが、経費にする額は、１月～１２月の会計年度に対する12か月分となります。

不動産所得の赤字を利用する

家賃収入よりも減価償却費や経費のほうが多い場合、不動産所得の金額がマイナス(赤字)になります。

不動産所得が赤字となった場合、本業以外の所得が20万円以下となり、確定申告が不要となります。

ですが、不動産所得が赤字になった場合、あえて確定申告を行うことで、給料から源泉徴収された所得税の一部を返してもらうことができます。

当然、確定申告を行わなければ税金は戻りません。

給与所得のあるサラリーマン大家さんの不動産所得が赤字の場合、必ず確定申告しましょう。

青色申告で最大６５万円を控除する

サラリーマン大家さんが青色申告を行うことで、10万円～最大６５万円の控除を適用することが可能です。不動産業で６５万円の控除を適用するには「５棟１０室基準」をクリアする必要があります。特別控除は帳簿上でマイナスになる特典のため、消耗品や備品を購入して経費を作るような現金の支出を伴いません。

サラリーマン大家さんの節税対策について、下記のページでより詳しく解説しております。

» サラリーマン大家さんの節税対策を税理士が解説します

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