マンション売却の税金は？計算方法と使える特例を解説
マンションを売る予定の人にとって、売ってからの税金は不安要素の一つといえます。マンションが高く売れたとしても高額の税金がかかっては、手元にお金が残りません。しかし、マンション売却関連の税制にはさまざまな特例があり、うまく使えば支払う税金を大きく減らせます。この記事ではマンション売却にかかる税金がいくらかかるか、特例による節税などについて解説します。
マンション売却の際にかかる税金とは
マンションを売却して利益が出ると、所得税・住民税がかかります。また、利益の有無にかかわらず、発生する税金もあります。ここでは、マンションの売却に関連する税金を解説します。
所得税・住民税がかかる
マンションの売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。所得税・住民税は買った値段より高値で売れたときの利益に対してかかるので、売値のほうが安ければかかりません。2037年（令和19年）までは、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます。マンション売却による譲渡所得は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
印紙税がかかる
印紙税とは売買契約書などの文書にかかる税金で、マンション売却時の売買契約書に収入印紙を貼って納付します。印紙税の税額は契約書などに記載されている契約金額に応じて決まり、数万円程度が目安です。具体的な税額は以下のとおりです。なお、軽減税率とは記載金額が10万円を超え、2022年（令和4年）3月31日までに作成される文書に適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登録免許税がかかる
登録免許税は不動産の名義変更にかかる税金です。住宅ローンの残債があるマンションを売却するときは、売主に抵当権抹消の登録免許税がかかります。抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数ごとに1,000円」です。マンションの場合でも土地と建物はそれぞれ1個とカウントされるため、かかる登録免許税は2,000円となります。
消費税がかかる
個人がマイホームのような居住用の不動産を売却する際には、消費税はかかりません。ただし、仲介手数料や司法書士報酬などのサービス料に対しては消費税が発生します。また、投資用のマンションを売却した場合には、売却価格の建物部分に消費税がかかるため注意が必要です（土地は非課税です）。投資用マンションを売却しても免税事業者に該当すれば、消費税が免除されます。
マンション売却の譲渡所得とは
マンション売却にかかる主な税金は、譲渡所得にかかる所得税です。譲渡所得とは売却によって発生した利益部分であり、売却価格そのものではありません。ここでは、譲渡所得の求め方を解説します。
「譲渡所得」はマンションの売却益
マンション売却時の譲渡所得とは、売却益のことです。売却益は、売上（売却金額）から仕入値（購入価格）を差し引いて求めるイメージです。さらに、取引にかかる諸費用や特別控除も差し引きます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得：不動産の売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
不動産の譲渡所得は給与所得や事業所得などと合算せず、単独で計算する分離課税という課税方法です。かかる税率は、取引される不動産の所有期間などに応じて決まります。
取得費と譲渡費用とは
取得費
売却したマンションを購入したときの代金や費用を取得費といいます。取得費にはマンションの購入代金のほか、購入時の手数料や印紙税、リフォーム費用などが該当します。取得費のうち建物部分については期間の経過による価値の減少（経年劣化のようなもの）を調整するため、減価償却費を差し引かなければなりません。減価償却費の計算式は以下のとおりです。
減価償却費：建物購入金額×0.9×償却率（居住用鉄筋コンクリート造りの場合、0.022）×経過年数
また、相続で引き継いだ場合など、購入時の価格がわからないケースでは売却価格の5％相当額を概算取得費とすることが認められています。実際の取得費が売却価格の5%より少ない場合も、概算取得費の適用が可能です。
譲渡費用
譲渡費用とは、マンションを売るためにかかった費用で、以下のようなものが含まれます。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 借家人などに支払った立退料
譲渡所得にかかる税額の計算方法
求めた譲渡所得に税率をかけて所得税の税額を計算します。不動産の譲渡所得の税率は、所有期間によって決まります。
マンションの所有期間で譲渡所得税率は変動する
譲渡所得税の算出方法は、譲渡所得金額に所定の税率を乗じて求めます。譲渡所得にかかる税率は所有期間によって変わり、所有期間が長いほど低い税率が適用されます。
所有期間5年以下は「短期譲渡所得」
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）の税率が適用されます。所有期間はマンションを売った年の1月1日時点で判定します。
所有期間5年超は「長期譲渡所得」
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）となります。短期譲渡所得の約半分の税率に軽減されるというわけです。
所有期間10年超のマイホームならさらに税率が下がる
売った年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年を超えている場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が受けられます。この特例で適用される税率は以下のとおりです。
- 課税譲渡所得6000万円以下の部分：14.21％（所得税：10％＋復興特別所得税0. 21％住民税＋4％）
- 課税譲渡所得6000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
譲渡所得税の計算例
マンションの譲渡所得にかかる税率は、所有期間が長いほど優遇されることがわかりました。では、所有期間の長短で税額はどの程度変わるのでしょうか。具体的に試算してみましょう。計算の前提条件は以下のとおりです。
＜計算条件＞
前提：マイホームとして使用していたマンションの売却
売却価格／6000万円
購入価格／4500万円
その他取得費／200万円（減価償却費は考慮しないものとする）
譲渡費用／150万円
所有期間5年以下（短期譲渡所得）の場合
上記の条件で所有期間が5年以下の短期譲渡所得に該当する場合、所得税・住民税の合計は以下のようになります。
- 課税所得：6,000万円－（4,500万円＋200万円＋150万円）＝1,150万円
- 税額：1,150万円×税率39.63％＝455万7,400円（100円未満切り捨て）
1,150万円の所得に対し、約456万円もの税金がかかる結果となりました。
所有期間5年超（長期譲渡所得）の場合
所有期間が5年を超える場合の所得税・住民税の合計は以下のようになります。
- 税額：1,150万円×税率20.315％＝233万6,200円（100円未満切り捨て）
長期譲渡に該当すると、同じ所得に対する税負担が約半分になります。
所有期間10年超の場合
所有期間が10年を超えるマイホームの場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されます。
- 税額：1,150万円×税率14.21％＝163万4,100円（100円未満切り捨て）
短期譲渡と比べて、約1/3程度の税負担となりました。
自宅マンション売却で利益が出た場合に使える特例とは
マイホーム売却なら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる
マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除可能です。
マイホームを売ったときの特例という。国税庁
マイホームを買い替えた際の所得税を将来に繰り延べできる
マイホームを売って、別のマイホームに買い換えたときに適用できる特例があります。売却した年に発生した課税所得を、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで繰り延べられます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。
特定のマイホームを買い換えたときの特例という。国税庁
※令和3年12月31日までに売却した場合に適用されます。
10年超所有していたマイホームなら税率がさらに低くなる
マイホームとして使用していたマンションを10年超所有して売却した場合、税率がさらに低くなります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例という。国税庁
自宅マンションの売却で損をした場合に使える特例とは
所有期間が5年超のマイホームを売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することが可能です。
マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)という。国税庁
※令和3年12月31日までに売却した場合に適用されます。
相続したマンションや投資用マンションを売却した場合の特例とは
相続したマンションを売却した場合
通常、マンションを売却した場合、譲渡所得（＝収入－取得費－費用）が発生しますが、不動産の相続にかかる相続税の一部を取得費に含めることが可能となります。この制度を「取得費加算の特例」という。さらに、相続したマンションが賃貸用でなく、居住用（被相続人の住まい）であれば、「3,000万円特別控除」または「特定の居住用財産の買換えの特例」のいずれかとの併用が可能です。
投資用の賃貸マンションを売却した場合
投資用マンションは、居住用マンションの売却と異なり、損益通算や繰越控除を含め、特例の条件が制限されます。例えば、売却した収入から3,000万円控除できるマイホームの特例を適用するには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、または居住を考えるなどの対策が必要です。
まとめ
マンションを売却して利益が出ると、所得税などの税金がかかります。利益の有無を判断するには、取得価額を正しく把握する必要があります。売却の利益が見込まれる場合、節税できる特例が適用可能か否か確認してみましょう。特例の適用条件については、早めに税理士に相談して、最適な節税対策をアドバイスしてもらうとよいでしょう。
