アパート経営が相続税対策になる仕組み｜節税方法やリスクも解説
相続税対策としてアパート経営に関心があるものの、節税の仕組みやデメリットなどが気になる人も多いのではないでしょうか？また、すでにアパート経営を始めていて、相続後のリスクが気になる人もいるかもしれません。この記事では、アパートによる相続対策の節税の仕組みや知っておくべきリスクなどを解説します。
アパート経営で相続税が下がる理由とは
アパート経営は相続税対策の王道とも言われています。なぜアパートが相続税の軽減につながるでしょうか。ここでは、その仕組みを解説します。
相続税は不動産の相続税評価額で決まる
相続税の課税のもとになる評価額は、財産の種類によって異なります。
土地の相続税の評価額は路線価を用います。路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの評価額のことです。 路線価は、国税庁のホームページ上の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。路線価が定められていない土地の評価方法は、固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式です。
一方、建物の相続税評価では、固定資産税評価額を用います。
土地の路線価の目安は公示価格の約80%、建物の固定資産税評価額の目安は建築費の約50～70％です。このように、不動産の相続税評価額は現金に換算した価値より低くなります。
不動産はその状態や用途によって相続税評価額が変わる
不動産は状態や用途により相続税評価額が異なります。賃貸に供する不動産は自用に比べて処分の自由度が低いため、評価額が下がるのです（詳細は後述）。
土地の評価の基本は自用地評価（価路線価方式の場合、その土地の路線価×敷地面積）です。自宅が建っている敷地、または建物が建っていない更地、青空駐車場は自用地評価を用います。ただし、アスファルト舗装した駐車場は事業用宅地として小規模宅地等の特例の対象です。マイホームの相続税評価額は土地と建物の相続税評価額の合計となります。
相続税評価額が最も低いのは賃貸用不動産
アパートやマンションのような賃貸用の建物を建てて第三者に貸している自己所有の土地を、「貸家建付地」と言います。貸家建付地に建っている賃貸物件が「貸家」です。アパート・マンションの相続税評価額は貸家建付地と貸家の相続税評価額の合計になります。貸家建付地と貸家の相続税評価額は以下とおりです。
- 貸家建付地の相続税評価額：自用地の相続税評価額×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 貸家の相続税評価額 ：固定資産税評価額 × ( 1－借家権割合 × 賃貸割合）
借地権割合とは、その土地の権利のうち借地の占める割合で、路線価図で調べることができます。借家権割合は、建物の価値に占める借家権の割合のことで、全国一律30％です。賃貸割合とは、物件の専有部分の床面積の合計に占める入居中の床面積の割合を指します。
アパートの相続税評価額は自用の不動産に比べて低くなります。よって、自用地にアパートを建てて第三者に貸し出すことは相続財産の評価減につながり、相続税対策として有効というわけです。
これからアパート経営で相続税対策を行う場合
今後、相続税対策としてアパート経営をするなら、さらなる節税のために知っておきたいことがあります。以下にて解説しますので、参考にしてください。
「小規模宅地等の特例」を活用する
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が居住していた土地や事業に使用していた土地の評価額を一定の条件のもと80％または50％減らすことができる税制優遇です。賃貸アパートの敷地は貸付事業用宅地等に該当し、200㎡を限度として相続税評価額の50％に減額できます。土地の種類ごとの上限面積、減額割合は以下のとおりです。
| 宅地等の種類 | 上限面積 | 減額割合 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
なお、相続した時点でアパート経営が3年以内の場合は、特例の対象になりません。ただし、事業的規模でアパート経営をしていた人の場合、3年以内に新たに賃貸を始めた物件があっても小規模宅地等の特例が適用できます。
アパートローンを利用する
アパート建築の費用を金融機関からアパートローンなどの融資で賄った場合、借入金を相続財産から差し引くことが可能です。アパートローンを利用することで相続税評価額のさらなる軽減が期待できます。
相続対策でアパートローンを利用する場合、契約者の年齢制限を設けている金融機関があります。しかし最近では、法定相続人を連帯保証人にすることで高齢の契約者でも申し込める金融機関が多くなりました。ローンの審査においては、事業計画書の収支計画や物件の資産価値が重視される傾向にあります。
いずれ相続するアパート不動産の相続税対策について
ここでは、親がすでにアパート経営をしているケースで検討しうる相続税対策を紹介します。
アパート経営を法人化する
アパート経営は相続税対策に有効ですが、規模が大きくなるとそれでも相続税が高額になる可能性があります。その場合、不動産を所有する法人を設立して法人にアパートを移転する方法が考えられます。相続税は個人所有の財産にかかるものであり、法人所有の財産にはかからないからです。
相続前に建物部分を譲渡する
すでにアパート経営が順調で家賃収入によって相続財産が増える見込みの場合、建物を生前に相続人に譲渡することも選択肢の1つです。家賃収入は建物から生じること、土地・建物全部の譲渡は相続人の負担が大きくなることから、建物のみの譲渡が有効と考えられます。
アパート経営のリスクと留意点
アパート経営は相続税対策に有利とはいえ、リスクや注意すべき点もあります。以下のような不利益があることを考慮の上、検討しましょう。
入居者が少ないと収支バランスが悪化する
アパート経営によって相続税が軽減されても、入居者が少なくて家賃収入が得られないと赤字が拡大するおそれがあります。アパート経営には、立地や築年数などの条件で空室が埋まらないリスクがつきものです。空室のために収入が得られなくてもローンの返済や経費はかかりますのでキャッシュフローが悪化します。また、入居率と連動する賃貸割合が低いと相続税評価額が下がるため、相続発生時に満室に近くなるような対策が必要です。
築年数が経過するにつれて収益性が下がる
築年数が古くなると、修繕や点検などのメンテナンス費用がかさんできます。また、周辺の築浅物件に比べて設備が古い場合、賃料を下げないと空室が埋まらないことも多いでしょう。このような建物の経年劣化による収益性の低下を、最初から頭に入れておく必要があります。
空室の多いアパートは売却が難しい
アパート経営が想定通りにいかない場合や、相続人がアパート経営をしたくない場合は売却を検討することになるでしょう。しかし、空室で収益性が悪いアパートの買い手を見つけるのは簡単ではありません。また、希望した価格で売れないことも想定しておきましょう。
相続税以外にも税金がかかる
アパート経営では将来の相続税以外に、賃料収入や不動産保有に対して下記の税金がかかります。
賃料収入に所得税・住民税がかかる
アパートの貸し出しによる賃料収入は不動産所得として所得税・住民税を払わなくてはなりません。不動産所得は賃料収入から必要経費を差し引くことができます。必要経費の中には減価償却費も含まれますが、建物の耐用年数を超えると計上できなくなることに注意が必要です。減価償却費が計上できなくなると、税負担の増加で手残りが減少します。アパートローンを利用するなら、借入期間は耐用年数を超えないようにしたほうがよいでしょう。
事業的規模の場合は事業税がかかることも
不動産貸付業が事業的規模（アパートなら10室以上）の場合、不動産所得が290万円を超える場合は、個人事業税がかかります。事業税は業種ごとに税率が決められており、不動産貸付業は5%です。
固定資産税がかかる
不動産を所有している人には固定資産税および都市計画税がかかります。賃貸アパートの固定資産税・都市計画税には軽減措置があります。
アパート経営以外に有効な相続税対策とは
アパート経営は相続税対策の有力な選択肢です。しかし、アパート経営以外にも活用できる対策を検討し、可能であれば併用することも考えておきましょう。
生前贈与を行う
贈与税のかからない、年間110万円以内の贈与を暦年贈与といいます。110万円以内の贈与であれば申告が費用です。生前贈与を行う際には以下3つの点に注意が必要です。
① 連年贈与は要注意
「連年贈与」とは「100万円ずつ5年に分けて毎年年末に贈与する」などのように同時期・同金額の贈与を繰り返すことです。この場合、当初に500万円を贈与する権利を付与したとみなされ、課税される可能性があります。このようなリスクを避けるために贈与の都度契約書を作成する、毎年贈与の時期や金額を変えるなどの対策が必要です。
② 名義預金は認められない
「名義預金」とは、贈与する人が受ける人名義の預金通帳を預かり、その口座に贈与するお金を入金することです。親が子どもの名義の通帳に毎年100万円ずつ入金する場合などが該当します。贈与は贈与する人と受ける人の合意で成立するので、このような贈与は認められません。贈与を有効にするには、子どもが管理している口座にお金を振り込むようにしましょう。
③ 相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象に
贈与されてから3年以内に贈与者が亡くなった場合、贈与はなかったことになり、贈与財産は相続財産とみなされます。ただし、すべての贈与が相続財産と判断されるわけでなく、推定相続人（相続人となる予定の人）以外への贈与など（子が生存する場合の孫への贈与など）は対象外となります。
生命保険の非課税枠を利用する
生命保険の死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があります。相続税がかかるケースでは、現預金資産の一部（非課税限度額内）を一時払い終身保険などの保険料に充てることで、非課税にすることが可能です。保険金の受取人を指定することで特定の相続人に多く財産を残すこともできます。
生前に墓地や仏壇を購入する
墓地・墓石・仏壇・仏具などの祭祀財産には相続税がかかりません。お墓などを購入するのであれば、相続発生前に現金で購入しておくことが相続財産の圧縮につながります。
まとめ
アパート経営は効果的な相続税対策ですが相応の投資額が必要となり、リスクが伴います。投資に見合った経済効果が収益事業、相続対策双方にあるかの事前の精査が必要です。また、すでにアパート経営を始めている人は、収益状況などから次なるプランを考えるべきケースもあるでしょう。これらをすべて考慮して漏れのない相続対策を家族だけで実行していくのは難しい場合も少なくありません。判断に迷うようなことがあれば、早めに税理士に相談したほうがいいでしょう。
