マンションを相続する際の税金はいくらになる？どうやって計算する？
相続税は相続した財産に対してかかる税金です。では、マンションなどの不動産を相続する場合、その財産価値はどうやって決まるのでしょうか？時価をもとにするのでしょうか？
この記事では、マンションを相続する際にかかる税金の計算方法や節税対策などについて解説します。
マンションを相続した場合の税金の仕組みと計算方法
相続税は、亡くなった人（被相続人）の財産を受け継いだ人（相続人）が支払わなければならない税金です。相続財産が一定の金額を超える場合に税金がかかります。
不動産や株式は相続税用に財産額を評価する
相続財産には、預貯金などの現金はもちろんのこと、土地やマンションなどの不動産、株式なども含まれます。現金の場合は金額がはっきりしているため、相続税の計算にあたって迷うことはありません。
しかし、不動産や株式は、売却価格や時価を相続税の計算にそのまま利用することはできません。その財産がいくらに相当するのか、相続税計算用に財産の価格を正しく評価しなければならないのです。これを「相続税評価額」といいます。
相続税の計算方法
相続税の計算はとても複雑なのですが、ざっくり表すと、以下の式で求められます。
相続税の総額＝（課税財産 – 基礎控除）× 税率
課税財産とは：相続税の対象となる財産です。現金、不動産や株式などの相続税評価額などを合算して求めます。借金などがあればマイナスします。
基礎控除とは：相続税の支払いが免除される一定の金額です。【3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）】で求めます。
[参考] 相続で遺産がいくらなら税金はかからない？相続税の計算方法と早見表
マンションの財産価値は土地と建物にわけて評価する
マンションの相続税評価は、土地部分と建物部分で計算方法が異なります。そのため、まずは土地部分と建物部分を分けて計算し、その後、それぞれの評価額を合計してマンションの相続税評価額を算出します。
マンションの相続税評価額の算出方法
マンションの土地部分と建物部分それぞれの相続税評価額は以下のように求めます。
土地部分の相続税評価額
「路線価方式」「倍率方式」の2つがある
土地部分の相続税評価額を算出する方法には、「路線価方式」または「倍率方式」の2つがあります。どちらで算出するかは、マンションが建っている土地に路線価が定められているかどうかで異なります。路線価が設定されている土地であれば「路線価方式」、設定されていない土地は「倍率方式」で計算します。
「路線価」とは、路線（道路）に面している土地の1平方メートル当たりの評価額を指します。路線価は主に市街地や大きな道路に対して定められるため、郊外や狭い道路などには路線価が設定されていないこともあります。
路線価が定められている場合（路線価方式）
路線価がある場合は、「路線価方式」によりマンションの土地の相続税評価額を計算します。
土地の相続税評価額 = 路線価 × マンションの敷地面積 × 持分割合（敷地権割合）
持分割合というのは、マンション全体の敷地面積に対して、自分が所有している面積の割合です。登記簿（登記事項証明書）やマンションの売買契約書などで確認できます。
路線価は、その年1月1日を評価時点として例年7月に国税庁から発表されます。マンションの土地の相続税評価額を求める際は、必ずその年の路線価を使って計算してください。
路線価が定められていない場合（倍率方式）
倍率地域にマンションが建っているケースは少ないですが、路線価がない場合は「倍率方式」でマンションの土地の評価額を計算します。
土地の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率 × 持分割合（敷地権割合）
なお、正方形や長方形のような整った形状ではない土地の場合などは細かい計算が必要になります。土地部分の相続税評価額の算出には複雑な知識が求められるため、厳密に求めたいときは税理士などの専門家に依頼しましょう。
建物部分の相続税評価額
マンションの建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額を基準として求めます。
マンションをマイホームとして自分で利用している場合は固定資産税評価額と同額です。賃貸マンションとして他人に貸している場合は、固定資産税評価額の70％となります。
固定資産税評価額は、市町村から毎年送られてくる「固定資産税の課税明細書」で確認できます。送付される時期は自治体によって異なりますが、おおむね4月から6月頃です。
マンションの相続税評価額は時価よりも低くなる
マンションなどの不動産は、時価よりも相続税評価額が低くなるため、相続税の節税対策になる財産と言われています。
前述したとおり相続税評価額は、土地部分は基本的に路線価をもとに、建物部分は固定資産税評価額をもとに計算します。路線価は時価の80％程度、固定資産税評価額は時価の70％程度を目途に定められており、どちらも時価よりも低くなっているのです。
また、マンションは一般的に階数が高いほど売買価格（時価）も高くなりますが、固定資産税評価額は階数による違いはありません。そのため、タワーマンションの高層階は時価と固定資産税評価額との差がより大きくなります。
[参考] タワーマンション節税は今後も有効？税制改正や否認リスクに要注意
マンション相続の節税に繋がる「特例」と「控除」
相続税には節税に繋がる「特例」や「控除」があります。
小規模宅地等の特例はマンションでも利用可能
不動産の相続時に大きな節税効果を見込めるのが「小規模宅地等の特例」です。
被相続人が生前に自宅として住んでいた土地、あるいは事業用や賃貸用として使っていた土地であれば、相続税評価額を最大80％減額できます。仮に1億円の土地だとすると、評価額を2,000万円まで下げられることになるので、相続税負担を大幅に軽減することが可能です。
この特例は「土地」の相続税評価額が減額される制度ですが、戸建てだけでなくマンションの土地部分にも適用できます。
例えば、被相続人が自宅として住んでいたマンションの場合、面積の330㎡まで土地の評価額の80％を減額できます。区分所有マンションであれば、ほとんどが80％減額の対象になるでしょう。ただし、適用するためにはさまざまな要件があるため注意してください。
相続税の配偶者控除なら1億6,000万円まで税金がかからない
マンションなど不動産に特化した制度ではありませんが、配偶者に対する非常に手厚い優遇措置として「相続税の配偶者控除」があります。
相続税の配偶者控除は、配偶者（妻または夫）が財産を相続した場合に、1億6,000万円（または配偶者の法定相続分）までは相続税がかからないという制度です。
この制度の適用を受けるためには、戸籍上の配偶者であることが必須となります。「内縁の妻」または「夫」は戸籍上の配偶者に該当しないので、相続税の配偶者控除が受けられません。なお、婚姻期間は不問なので、例えば婚姻期間が1ヶ月でも控除を受けることができます。
相続した不動産を売却すれば税額を抑えられる
相続したマンションを相続人が自宅として住むことや他人に賃貸することが難しい場合には、売却することも選択肢のひとつとなるでしょう。
マンションなどの不動産は現金と違って相続人の間で簡単に分けることができませんが、売却して現金化すれば、遺産の分配が容易になります。また、固定資産税や維持費を支払う必要もなくなります。
不動産を売却した際には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などがかかります。ただし、相続した不動産の場合、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば納税額を軽減できるなどの特例があります。こうした特例を上手く利用すれば税額を抑えることができます。
マンションを相続したら「名義変更」が必須になる
マンションを相続したら、忘れずに名義変更を行いましょう。
名義変更しないとトラブルになる可能性がある
マンションを相続すると所有者が被相続人から相続人に移るため、相続登記の手続きを行いましょう。相続登記とは相続により不動産を所有する人が変わった際に、新しい所有者の情報を登記簿に登録する名義変更手続きのことです。
相続登記（名義変更）をせずに放置すると、不動産を売却できなかったり、後々の相続の際に手続きが複雑になったりするなどのリスクが生じるので注意しなければなりません。
なお、相続登記は自分で手続きをすることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。その場合、司法書士への報酬支払いが必要になるので覚えておきましょう。
2024年からは義務化される
これまで相続登記は義務ではありませんでしたが、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されることになりました。不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請手続きをしなければなりません。
なお、正当な理由がないのに手続きをしなかった場合には、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科されることがあります。
マンションを相続した場合のまとめ
マンションの相続税評価額の算出は一見簡単そうに見えるかもしれません。しかし、厳密に計算するには、土地の形状などに応じた補正が必要になりますし、細かい専門知識が求められます。マンションなど不動産の相続にあたっては、税理士などの専門家に早めに相談することが大切です。
