実家（親の家）など住宅を相続したら税金は？家の評価や減額特例も解説
相続が発生した際、受け継ぐ財産のなかに親御さんの自宅つまり実家が含まれるケースは少なくありません。相続税は、受け継いだ財産の総額に対してかかります。住宅（不動産）は高額なものですから、税金について不安を感じる方も多いでしょう。
この記事では、家の相続をするにあたって知っておくべきポイントを解説します。
住宅の相続のあたって、まず知っておきたいこと
親や家族など身近な人が亡くなりその方の住んでいた住宅を相続する場合に、まず知っておいていただきたいことがあります。
持ち家の相続は相続税がかからないケースが多い
相続税は、相続するすべての財産の総額を集計し、相続財産全体に税率をかけて計算します。ただし、相続税には「基礎控除」というものがあり、遺産総額が基礎控除の額を超えない場合には、税金はかからないことになっています。
また、相続した自宅が一定規模以下の小規模な土地である場合、要件を満たせば大幅な節税につながる特例を利用でき、相続税がかからないケースもあります。この特例については後ほど詳しく説明します。
相続税を計算するために財産評価が必要
相続税がいくらになるかを計算するためには、まず相続する財産の総額を集計しなければなりません。預貯金のほか、家などの不動産や株式、貴金属、車など被相続人（亡くなった方）の全財産を洗い出す必要があります。
預貯金であれば残高がそのまま財産価値となるので分かりやすいでしょう。しかし、住宅については、購入価格がそのまま財産価値となるわけではありません。一定の基準に基づいて財産価値を評価する必要があるのです。
相続において住宅が大きな割合を占めるケースは少なくありません。そのため、住宅の財産価値を正確に評価することがとても重要になります。
相続税の基礎控除や計算の流れについて、詳しくはこちらをご参照ください。
[参考] 相続で遺産がいくらなら税金はかからない？相続税の計算方法と早見表
相続税の計算では土地と建物は別々に評価する
先ほど述べたとおり、家が相続財産に含まれる場合、一定の基準に基づいて家の財産価値を評価する必要があります。家の財産価値を求めるにあたって、家屋（建物）と土地はそれぞれ別の評価方法で計算します。
建物は固定資産税評価額をベースに評価する
被相続人が自宅として使っていた建物の相続税評価額は家屋の固定資産税評価額と同じです。つまり、家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は、市町村（東京23区は東京都）から毎年送られてくる固定資産税の課税明細書で確認できます。
なお、建物を第三者に貸していた場合の相続税評価額は、固定資産税評価額の70％となります。
土地は路線価方式で評価する
土地は、原則として路線価方式で評価します。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。土地の面積に路線価をかけて土地の相続税評価額を求めます。
路線価は市街地に設定されているため、郊外など路線価のない地域も存在します。その場合は、固定資産税評価額に評価倍率をかけて土地の相続税評価額を計算します（倍率方式）。
路線価、評価倍率ともに国税庁のホームページで確認できます。
マンションの評価も基本的には戸建てと同じ
親の家がマンション（区分所有）の場合も、評価方法は基本的に戸建てと同じです。
建物部分は、課税明細書に記載されている「家屋の固定資産税評価額」が相続税評価額となります。
土地部分は、マンション全体の評価額に持分割合（敷地権割合）を反映させるため、以下の計算式で求めます（路線価方式の場合）。
区分所有マンションの土地部分の相続税評価額 = 路線価 × マンション全体の敷地面積 × 持分割合（敷地権割合）
[参考] マンションを相続する際の税金はいくらになる？どうやって計算する？
自宅の相続なら小規模宅地等の特例で大幅に節税
自宅などの不動産を相続した場合、一定の要件に当てはまると相続税の計算をする際の評価額を大幅に引き下げられる特例があります。これを「小規模宅地等の特例」といいます。
小規模宅地等の特例で評価額は最大80%減額できる
小規模宅地等の特例は、被相続人が生前に自宅などに使用していた土地について、限度面積である330㎡まで、その評価額を最大80％減額できる相続税の特例制度です。
例えば、1億円の土地であれば、相続税評価額が2,000万円になるということです。土地そのものの価値は変わらないにも関わらずこれほど大幅に評価額が下がれば、他の相続財産を考慮しても相続税が発生しないというケースも十分あり得るでしょう。
なお、小規模宅地等の特例は、名称に「宅地等」とあるように、適用できるのは土地のみです。建物には利用できないので注意しましょう。
小規模宅地等の特例の対象となる土地は3種類
小規模宅地の特例を適用できる土地は大きく分けて3種類あり、それぞれ限度面積や減額率などが異なります。
自宅として住んでいた土地：特定居住用宅地等
被相続人が自宅の敷地として使用していた土地を配偶者や子どもなどが相続した場合、330㎡までの部分については土地の財産価値が80％減額され、相続税評価額は20％になります。
事業を行っていた土地：特定事業用宅地等
被相続人が事業のために使用していた土地の場合、400㎡までは土地の財産価値が80％減額されます。
賃貸していた土地：貸付事業用宅地等
被相続人がアパートやマンション、駐車場などとして賃貸していた土地は、200㎡までは土地の財産価値が50%減額されます。
特例を利用するためには一定の要件が求められる
小規模宅地等の特例を利用するためには、一定の要件を満たしていなければなりません。ここでは、そのうち、自宅を相続する場合（特定居住用宅地等）について解説させていただきます。
まず大前提として、相続が開始される直前まで被相続人や被相続人と生計をともにしていた親族が居住していた建物の敷地でなければなりません。そのうえで、その敷地を以下の親族が相続し、それぞれ所定の要件を満たす必要があります。
- 被相続人の配偶者：特に要件はありません
- 被相続人の同居親族：相続税の申告期限まで土地を持ち続けており、その土地の上に建っている建物に住んでいることが必要となります
- 被相続人と別居していた親族：被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと、その他細かい要件が求められます
家を相続した際の名義変更にかかる税金は？
家を相続して名義変更をするにあたり、税金はかかるのでしょうか。
登記をする時にかかる登録免許税
実家を相続したら、実家の名義を被相続人から相続人へ変更します。不動産を相続した場合に行うこの手続きを「相続登記」といいます。
相続登記の手続きをする際には「登録免許税」がかかります。相続登記の登録免許税の税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産を相続登記する場合、登録免許税は12万円（ = 3,000万円 × 0.4％）となります。
登記手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬支払いも発生します。司法書士によって異なりますが、概ね数万円から10万円程度が報酬の目安です。
2024年4月から相続登記が義務化
これまで義務化されていなかった相続登記が、2024年4月から義務化されることになりました。相続した不動産を、正当な理由がないのにも関わらず3年以内に登記しなかった場合は、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象となります。
そもそも、相続登記をしないままにしておくと、不動産の権利関係が複雑になるなどのリスクが生じるので、忘れずに手続きしましょう。
住む予定がなければ売却を検討する
相続した実家に住む予定がないのであれば、売却は有用な選択肢になります。
空き家にしておくことのデメリット
住宅は空き家のままにしておくと建物が劣化してしまい、不動産の価値は下がっていきます。
また、所有しているだけであっても、固定資産税や維持費がかかります。
売却した場合のメリット
相続した家を、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、税金を軽減する特例が受けられます。住む予定がないのであれば早めに売却することを検討しましょう。
売却することで固定資産税などの継続的な出費もなくなります。家を売却して現金化し、相続税の支払いに充てるという選択もできるでしょう。ただし、売却して利益が出ると、所得税を払わなければなりませんので、その点は注意しましょう。
[参考] 相続マンションを売却したらどんな税金がかかる？節税できる制度は？
実家など住宅を相続した場合のまとめ
実家の相続時には、さまざまな決断や手続きをしなくてはなりません。実際の相続税の算出においては、土地の形状などによって、より細かい計算が必要になります。また、小規模住宅等の評価減の特例は大幅な節税が見込めるからこそ、要件が厳しく複雑な仕組みです。
実家の相続で困っていることや不安なことがある場合には、相続に詳しい税理士に早めに相談することをおすすめします。
