土地やマンションなど不動産を購入して節税する方法【個人・法人向け】
土地を購入して節税する方法
給与から引かれる税金など、少しでも税負担を軽減したい方へ土地購入による節税効果を解説します。
住宅ローン控除で税負担を軽減する
マイホームを購入する際に住宅ローン(家を買うお金を借りる)を利用すると、税金の負担を減らせる、住宅ローン控除を適用できます。
住宅ローン控除の適用条件は、年間の所得が3,000万円以下、取得した住宅の床面積が50平方メートル以上、返済期間が10年以上にわたる住宅ローンを利用するといった要件があります。
これらの要件を満たした場合、住宅ローンの利用開始から10年間にわたって毎年最大40万円の税額が軽減されます。
所得税で使いきれない場合には、住民税からも控除できるため、住宅ローン控除は税金を減らす効果がとても高い節税対策です。
マイホームを建てて一部を賃貸にする
マイホームを新築する際に、1階を賃貸物件とし、2階に自分が住む「賃貸併用住宅」とすることができます。
賃貸併用住宅とした場合、その住宅の床面積の2分の1以上を自らの居住用として使用すれば、居住用部分の借入について住宅ローン控除(最大40万円)を使えます。
また、賃貸部分については、建物の減価償却費を計上することができるため、大きな経費が発生し、所得金額を圧縮することができます。
購入した土地に賃貸併用住宅を建てることで、賃貸部分から発生する家賃収入でローンの返済を行い、減価償却の効果により家賃収入に対する税負担を軽減する効果があります。
古い建物を建て替える
建物を賃貸して家賃収入を得ると、その収入は不動産所得として課税対象となります。
建物の取得価額から計算する減価償却費は、不動産所得を大きく減らして税金を軽減する効果があります。
ただし、耐用年数が経過した建物からは、減価償却費が生じません。
そこで、年数が経過して古くなった建物を建て替えることで、新たな入居者を確保しやすくなるうえに、減価償却費を計上して節税対策することが可能です。
相続時に相続税を軽減できる
相続が発生した時に、相続財産を不動産にすることで、多くのメリットがあります。
居住用財産を保有している場合、小規模宅地等の特例により、自宅敷地の相続税評価額が最大80%下がるのです。(※相続税の課税対象が5000万円→80%減の1000万円になる)
また、投資用の物件を保有している場合でも、その土地や建物の評価額は時価の8割程度となるため、財産を現金で保有するより不動産で保有するほうが、相続税の課税対象となる金額が減少します。
さらに、投資物件を購入する際に借入(債務)があると、その借入の額を相続財産の額から控除することができます。
購入した不動産の売却時に節税効果がある
土地を購入して活用することで税負担を減らしつつ、売却時にも税務上の特典があります。
自分で住んでいた居住用不動産を売却した際に、最大3,000万円の所得控除が適用されるため、土地の値上がり等により、売却益が発生した場合でも、税金を抑える節税効果が期待されます。
マンションを購入して節税する方法
会社員や役員および事業者の方向けに、マンションやアパートを購入して得られる節税効果を解説します。
マイホームなら住宅ローン控除で節税になる
マイホームとしてマンションを住宅ローンで購入した場合、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
所得金額(3,000万円以下)や床面積(50平方メートル以上)に関する条件は、戸建ての住宅を購入する場合と同じです。
マンションの場合、床面積が50平方メートル未満という物件もあるため、特に注意が必要です。
投資向け区分マンションを購入して節税する
会社員や役員向けの節税対策として利用されるのが不動産投資です。
区分マンションを購入して、家賃収入を得た場合、不動産所得が発生します。
不動産所得は通常、家賃収入から減価償却費および経費を引いて求めます。
区分マンションを購入するメリットはこの減価償却費により帳簿上の不動産所得を赤字にすることです。
所得の計算上、赤字となった場合、給与所得と損益通算を行い、すでに納付した税額を還付してもらうことができます。
区分マンションの投資を行った場合、建物価格に対する減価償却費を多く計上することができるため、購入からしばらくの間は、会計帳簿上でのみ赤字となることが多く、大きな節税効果が得られます。
相続時に相続税を軽減できる
マンションを保有する人が亡くなって相続が発生すると、マンションは相続財産となります。
相続財産となった不動産は、相続税の対象となる「相続税評価額」が適用されます。
土地に対する「相続税評価額」は時価の80％程度となり、建物に対する「相続税評価額」は固定資産税評価額と同額となるため、土地も建物も時価より低い金額が適用され、相続税の計算上、大変有利になります。
タワーマンション購入は相続税の節税対策になる
マンションが相続財産となる場合、大半は建物部分が相続税の評価額として計算されます。
マンションの固定資産税評価額については、原則として建物の専有面積に応じて決められるため、例えばタワーマンションの最上階のように、人気があって価格が高い物件の場合、購入価額と相続税評価額に大きな差がでるため、相続税の節税効果がより大きくなります。
たとえば、1億円で購入したマンション１室の相続税評価額が2,000万円となれば、現金１億円の相続に比べ、不動産財産2000万円を相続するほうが、配偶者や子供が将来支払う相続税が少なくなります。
また、価格が下落しにくい物件であれば、売れば１億円の価値がある財産を保有していることになり、一石二鳥です。
法人で不動産を購入して節税する方法
既にある法人で不動産を購入する節税効果および、これから会社を設立して不動産を購入、管理、売買するメリットを解説します。
個人の課税所得を抑える効果あり
不動産を個人で保有する場合、賃貸収入はすべて個人のものとなり、個人に対して課税されます。
給与所得者が不動産を保有する場合、給与所得と不動産所得を合算した合計所得金額から所得税率(5%～45%)を求めることになり、支払う税金が増加します。
一方、法人が不動産を保有する場合、家賃収入はすべて法人のものとなり、法人に対して課税されます。
法人で不動産を保有していれば、法人税はかかりますが、その法人から給与をもらわない限り個人に対して課税されることはありません。
» 不動産投資いつ法人化すべき？会社設立後の節税メリットとは
個人と比べた法人税の優位点
不動産を購入して、個人で不動産を保有するよりも、法人として保有するほうが、税率で有利になることがあります。
日本の税法上、法人の利益(家賃収入など)に適用される法人税は所得が増えても税率が一定(15% or 23.20%)なのに対し、個人の利益(家賃収入など)に適用される所得税は所得が増えるほど税率が(5%～45%と)高くなる仕組みです。
特に給与の年収が800万円を超えるような方は、個人で不動産を保有するより、法人で不動産を保有するほうが税金の負担減を期待できます。
売るときの優位点
保有する不動産を、タイミングを見計らって売却する場合、法人の方がメリットがあります。
個人で保有する不動産を売却する場合、その保有期間によって税率が20.315％もしくは39.63％となり、所有期間が短いと税負担が倍近く増えるので、税引き後の利益を気にして売り時を逃す恐れがあります。
一方で、法人で保有する不動産を売却する場合、所有期間に関係なく、常に一律の税率が適用されるため、売り時を逃さずに利益を出すことができるのです。
売った赤字を損益通算できる
個人で保有する不動産を売却して損失が発生した場合、ほかの所得と損益通算(赤字を合算)することはできません。
これに対して、法人が保有する不動産から売却損が発生した場合、他の利益と損益通算(赤字を合算)することができます。
不動産を法人で保有すれば、不動産を売却した際に損失が発生しても、その分税負担を軽減することができるのです。
不動産を購入して節税する方法まとめ
土地やマンションなどの不動産を購入して節税する方法は「土地」「マンション」「法人化」の３つの対策がございます。
さらに、不動産購入による節税対策は「現在の対策」と「相続時の対策」に分けられます。
いますぐ個人の税金を対策したいのか、将来の相続税を対策すべきなのか、よく検討して専門家へ相談しましょう。
