会社の給料に対する税金を減らしたい、本来支払う税金を不動産資産で軽減したい、第２の収入源を確保したい、などなど、サラリーマン大家さんが不動産経営を始める理由は様々です。

しかし、どうやって、給料や家賃収入にかかる税金を軽減きるのでしょうか。

税理士がサラリーマン大家さんの節税対策についてわかりやすく解説します。

サラリーマン大家さんの節税対策

家賃収入を得ながら、所得税や住民税を軽減する税金対策を見ていきましょう。

不動産所得が赤字になると税負担が減るわけ

不動産を貸して家賃収入を得ると、その収入は「不動産所得」として所得税や住民税の課税対象となります。
不動産所得の金額は「収入金額－必要経費」で求められ、経費の額が大きくなると赤字になる場合があります。

不動産所得は、給与所得など他の所得と損益通算（合算すること）できるため、不動産所得が赤字になると、給与所得に対する所得税や住民税を減らすことができるのです。

たとえば、以下の表にある、大きな費用を計上することで、会計上の収支が赤字になるケースがあり得ます。※逆に、このような費用を利用して所得を軽減させる経営戦略も考えられます。

赤字になる要因	説明
減価償却費	建物や設備の取得費を法定耐用年数の期間にわたって経費とする
大規模修繕費	建物や設備の維持・補修費用を経費にできる
少額減価償却資産	青色申告の場合、1台あたり30万円未満の資産を購入した場合、年間300万円まで経費にできる
管理費	建物の管理会社に支払う費用が経費になる
借入金利子	不動産物件購入時の借入金を返済する際に毎月支払う利子が経費になる

経費漏れをなくす

不動産所得を計算する際には、家賃収入の金額を正しく計算することはもちろんですが、必要経費を正しく計算することが重要です。
仮に必要経費を多く計上しすぎてしまうと、税務署から指摘を受けて、後からペナルティを加算して納税する場合があります。

逆に、必要経費を計上し忘れた場合、多く税金を払うことになります。
後から経費を申告する修正申告作業は非常に手間がかかり難しいため、経費を忘れずに計上することが大切です。

サラリーマン大家さんの経費例	説明
交通費	不動産経営に関わるガソリン費やコインパーキング代のみ可能※プライベート部分は不可
書籍代やセミナー代	不動産投資の参考とした書籍代やセミナーへの参加費用 セミナー後の懇親会は「交際費」として経費にすることが可能
固定資産税・都市計画税	投資物件の固定資産税・都市計画税
損害保険料	投資物件について支払った火災保険などの保険料 何年か分を前払している場合は、1年ごとの金額を計算する
消耗品費	不動産管理の資料作成や確定申告のためのパソコン・ソフトの購入費用
交際費・会議費	不動産業者や借主との打ち合わせ、税理士との会議の際の食事代 プライベートなものは不可

青色申告にする

サラリーマン大家さんが青色申告で最大65万円の所得控除を適用するには「5棟10室基準」など適用条件があります。その他、青色申告の注意点を解説します。

注意点	説明
青色申告特別控除10万円	帳簿を作成し青色申告決算書を税務署に提出すれば適用できる （貸借対照表は不要）
青色申告特別控除55万円	複式簿記による帳簿を作成し青色申告決算書を税務署に提出しなければならない 事業的規模（5棟10室）以上の不動産を保有している
青色申告特別控除65万円	55万円控除の要件に加えて、電子申告又は電子帳簿保存を実施している
その他の注意点	青色申告を行うためには、税務署に青色申告承認申請書を提出し、その承認を受けなければなりません

奥さんを事業専従者にする

サラリーマン大家さんの奥さん(配偶者)や親族の方へ支払った給料を経費にできる制度です。細かい適用条件がありますので、ポイントを解説します。

種類	説明
白色申告の事業専従者控除	支払った給料のうち、最大50万円（配偶者の場合は86万円）を控除できる
青色専業従事者給与	配偶者などの親族に支払った給与を全て経費にできる

白色事業専従者とは

白色申告のサラリーマン大家さんが、配偶者や親族に対して支払った給料について、うえの表に記した金額を控除できる制度です。
適用条件として、年間6か月以上、その事業に専ら従事している必要があります。
専業従事者の方が他に仕事をしている場合、控除を適用できません。

※事業専従者控除の特例を適用した場合、配偶者控除および扶養控除を適用できません。

青色事業専従者とは

青色申告のサラリーマン大家さんが、配偶者や親族に対して支払った給料について、全額を経費にできる制度です。※不動産業が事業的規模の場合のみ適用できます。

事業の内容に対して給与の額が高すぎる場合、経費と認められない場合があるので、注意が必要です。

白色事業専従者と同様に、年間6か月以上、その事業に専ら従事している必要があります。

適用前に、税務署で「青色事業専従者給与に関する届出書」を必ず提出しましょう。

※青色事業専従者給与の特例を適用した場合、配偶者控除および扶養控除を適用できません。

サラリーマン大家さんが法人化して節税するタイミング

ここでは、サラリーマン大家さんが個人で不動産を運用するのではなく、法人化することで「税負担が軽くなる」タイミングを確認します。

軽減できる税金	何が	どうなったら
①所得税、住民税	会社からもらう給与年収が	890万円を超えたら
②所得税、住民税	給与所得と不動産所得の総額が	695万円を超えたら
③相続税	個人の財産が	基礎控除を超えたら

①の「所得税、住民税が軽くなる」理由

給与の年収が890万円を超えると、給与所得の金額は695万円以上となります。
給与所得が695万円以上あると、不動産所得に対して所得税・住民税あわせて約33％の税額が課されます。

法人税の実効税率は約33.5％となりますが、中小法人の場合は特例税率が適用され(法人の年間所得が800万円以下の場合を想定すると)実効税率が23.1％程度まで下がります。

そのため、給与所得が大きい大家さんは、税率差で有利になる法人を設立することで、税額が軽減されます。

②の「所得税、住民税が軽くなる」理由

給与所得と不動産所得の合計が695万円以上あると、所得税・住民税あわせて約33.5％の税額が課されます。給与所得と不動産所得の合計額が695万円を超えた場合、法人化することで税負担の上昇を23.1％程度に抑えられます。(法人の年間所得が800万円以下の場合を想定)

不動産所得の金額は、「不動産収入－必要経費」で計算されます。
給与所得は「給料－給与所得控除」で計算されます。

③の「相続税が軽くなる」理由

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
たとえば配偶者と子供2人という家族構成の場合、基礎控除の額が4,800万円となり、土地や建物等の財産の合計金額が4,800万円以下であれば相続税は発生しません。
一方で会社が所有する不動産に対しては相続税がかかりません。個人で保有する不動産など財産の金額が「基礎控除の額」を超える場合、法人化を検討するタイミングです。

サラリーマン大家さんがよく活用する節税対策

ここでは、サラリーマン大家さんがよく活用する税金対策の例を解説します。

税金対策 – 活用例	説明
iDeCo	老後の資金を確保できる制度です。 支払った掛金は全額所得控除の対象となります。 ※掛金には企業年金等の加入状況に応じた算入限度額があります
小規模企業共済	不動産投資を法人化した場合に利用できる可能性があります。 途中解約もできる点でiDeCoより使い勝手のいい制度です。
税理士費用	不動産投資の税金対策に詳しい専門家の顧問料を全て経費にします。
中古物件の買い増し	中古物件は法定耐用年数が短い分、減価償却費を早期に計上できるため、経費をより多く計上できます。
大規模な修繕	建物や設備の維持費、原状回復費用であれば、全額を経費とすることができます。

サラリーマン大家さんの節税対策まとめ

サラリーマン大家さんの節税対策は「経費漏れをなくす」「青色申告特別控除を利用する」「法人化を視野にいれる」ことが大切です。

サラリーマン大家さんが法人化を行う場合、会社の就業規則を確認のうえ、個人と法人の税額をシミュレーションできる税理士に相談しましょう。

ZEY株式会社 税務部門監修

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