不動産投資の所得を青色申告するメリットと条件【節税対策】
【結論】不動産投資の所得を青色申告するメリット
不動産投資で稼いだ所得を申告する人は、青色申告と白色申告のいずれかにより確定申告を行う必要があります。
不動産所得の申告を行う際に青色申告を行うと、最大65万円の特別控除を認められたり、家族へ支払う給料に対する経費の額が増えるなど、税負担を軽減できます。
また、赤字が発生した場合、赤字の数字を翌年以降に繰り越して税額を減らすことができます。
このように、税負担を考えれば、不動産所得がある人は青色申告すべきなのです。
【デメリット】青色申告の手間
青色申告は白色申告より節税効果が高いのですが、一方で手間がかかります。
必要書類が増える
65万円の青色申告特別控除を適用するためには、税務署に提出する確定申告書に、損益計算書のほか貸借対照表も添付しなければなりません。
そして、貸借対照表や損益計算書を作成するためには、多くの帳簿を作成する必要があります。
中でも「仕訳帳」と「総勘定元帳」が、主要な帳簿として必要となるのです。
仕訳が大変【簿記３級程度の知識がいる】
仕訳は、取引が発生した都度、その取引の内容に応じた勘定科目を使って、金額を「仕訳帳」に記載する作業です。
1つの取引について、左（借方）と右（貸方）の双方に異なる勘定科目を用いて仕訳をしていきます。
この仕訳の方法を複式簿記といい、青色申告を行うためには必須となります。
また、総勘定元帳は、勘定科目ごとに1年間の増減や発生をまとめた帳簿です。
ここでまとめた金額は、最終的に貸借対照表や損益計算書に転記され、1年間の利益の計算を行うのです。
このほか、現金出納帳や売掛帳、経費帳、固定資産台帳などの補助簿も、青色申告を行うためには必要となります。
不動産所得 青色申告控除(最大65万円)に必要な条件
不動産所得について青色申告を行うためには、青色申告承認申請書を税務署に提出し、承認を受けなければなりません。
なお、この申請書を提出しても、不動産の貸付が事業的規模でなければ、青色申告特別控除の金額は10万円となります。
事業的規模か否か
事業的規模とは、
①独立した家屋の場合、5棟以上の貸付を行っている
②アパートなどの場合は10室以上の貸付を行っている
これを一般的に「5棟10室基準」といい、65万円の青色申告特別控除が適用できるかどうかを判断する基準とされています。
不動産所得 青色申告控除が否認された事例
平成19年12月4日の裁決では、不動産所得の事業的規模が否認され、最大65万円の青色申告特別控除が適用できないとされた事例があります。
この事例では、個人で所有する土地・建物を、その人が経営する税理士法人や同族会社に貸し付けており、年間900万円以上の賃料収入を得ていました。
しかし、同族会社等への専属的な貸付であること、借入金の返済額が賃料収入を上回っていること、建物の管理を別の会社が行っている状況(オーナーが自ら事業の業務を行っていない)などの事由により、不動産の賃貸が「事業」とはいえないと判断され、青色申告特別控除が否認されました。
不動産所得 青色申告の節税効果
実際に青色申告と白色申告を行った場合の節税効果の違いを確認しておきます。
青色申告を行うと節税効果が高いことは既に説明しましたが、実際どの程度の違いがあるのでしょうか。
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節税効果の比較 |
白色 |
青色 |
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基礎控除 |
最大48万円 |
最大48万円 |
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青色申告特別控除 |
なし |
最大65万円 |
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他の所得との損益通算 |
可 |
可 |
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赤字の繰り越し |
不可 |
最大3年間 |
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少額減価償却資産の特例 |
なし |
30万円未満を一括経費（年間300万円まで） |
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家族への給与の控除 |
定額控除のみ（配偶者は最大86万円、配偶者以外は最大50万円まで） |
専従者給与として支払額が経費になる |
白色申告を行っている人が青色申告にすることで、次のような控除額や経費が計上され、所得金額を減額することができます。
①青色申告特別控除として最大65万円
②少額減価償却資産として最大300万円
③配偶者に対する専従者給与（任意の金額）
この計算で所得がマイナスになった場合は、給与所得など他の所得金額から減額することができます。
各項目の説明をしておきます。
基礎控除とは
すべての納税者について、所得の種類に関係なく、所得金額から差し引かれる所得控除の種類です。
青色申告特別控除額の違い
事業的規模を満たし、複式簿記を行って所定の帳簿を作成している場合、青色申告特別控除の額は55万円となります。
この場合、電子申告あるいは電子帳簿保存を行うと、青色申告特別控除の額が65万円に増額されます。
損益通算とは
赤字となった所得金額を、黒字となっている他の所得金額から差し引くことをいいます。
不動産所得で発生した赤字は、給与所得など他の所得金額から差し引くことができます。
赤字の繰り越しとは
不動産投資で発生した赤字を翌年に繰り越し、翌年の所得金額を減らすことです。
少額減価償却資産とは
青色申告の場合、30万円未満の資産については年間300万円まで、減価償却を行わず取得価額を一括で経費とすることができます。
一方、白色申告の場合は、10万円未満の資産だけを一括で経費とすることができます。
家族への給与とは
青色申告の場合、家族であっても支払った給与をすべて経費とすることができます。※白色は金額に上限あり
ただし、家族がその事業に専従していること、事前に税務署に届出をしていることが条件となります。
不動産所得 青色申告のやり方
不動産所得について青色申告を行うためには、どのような方法が考えられるのでしょうか。
会計ソフトを使う方法
まず考えられるのが、市販の会計ソフトを用いる方法です。
会計ソフトに日々発生する取引を仕訳入力すれば、仕訳帳や総勘定元帳の作成、そして貸借対照表や損益計算書の作成は、すべて自動的に行ってくれます。簿記３級程度の知識が必要ですが、確定申告書を作成する機能を持つものもあるため、税金の計算もすべて、この会計ソフトで完結します。
また、電子申告を行うためには、マイナンバーカードやカードリーダーを用意する必要があります。
エクセルで作る方法
次に、エクセルで仕訳伝票や帳簿の作成を行う方法です。
エクセルの場合、会計ソフトを用意する必要がないため、確定申告を行うための支出を最小限に抑えることができます。
また、エクセルで会計処理を行う場合、自分で使い記帳手段を工夫できることもメリットです。
しかし、仕訳伝票の作成から申告書の作成に至るまで一連の流れを熟知している方に限ります。
税理士に依頼する方法
最後に、税理士に依頼する方法です。
税理士に依頼すれば、自分で仕訳処理や申告書の作成、申告書の提出などを行う必要はありません。
そのため、取引が発生するたびに作業する必要がないほか、税金計算を誤る可能性もなくなります。
ただ、税理士に依頼する際には、他の方法と比べて費用がかかります。
不動産所得 青色申告の依頼費用はいくら？
専門家に依頼する費用の相場
不動産所得に関する仕訳処理から確定申告書の提出まで依頼した場合は、10万円程度が1つの目安となります。
税理士に依頼する作業内容を少なくすれば、その分税理士費用を抑えることができます。
たとえば、仕訳の処理や帳簿の作成は自分で行い、申告書や決算書の作成だけを依頼するのであれば、2～3万円程度となります。
依頼の際に用意するもの
税理士に確定申告を依頼する場合は、以下の書類を準備しましょう。
①預金通帳のコピー
②収入金額のわかるもの（管理会社の計算書類や契約書など）
③必要経費のわかるもの（借入金の返済予定表、固定資産課税明細書、管理会社の計算書類など）
④過年度の確定申告書（少なくとも前年分、できれば2年分）
⑤申告する本人や配偶者控除・扶養控除などの対象となる人の個人情報
【不動産投資の所得】青色申告まとめ
不動産投資の所得で青色申告行う条件は【事業的規模の基準・5棟10室基準】を満たす必要があります。
青色申告控除で節税したいからという理由から、誰でも青色申告控除(65万円)を適用できるわけではありません。
不動産投資による事業が事業的規模か否か迷ったら、税理士など専門家に相談して適切に見極めましょう。
